Schweigen auf die Ankündigung baulicher Maßnahmen kein Anlass zur Klageerhebung

Schweigen auf die Ankündigung baulicher Maßnahmen kein Anlass zur Klageerhebung

BGH

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien stritten ursprünglich um die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 27.11.2019 Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, die am 20.1.2020 beginnen sollten, und forderte die Mieter unter Fristsetzung zur Mitteilung auf, ob sie diese dulden werden. Nachdem der Vermieterin keine Antwort zugegangen war, erhob sie Klage auf Duldung. Nach deren Zugang gaben die Beklagten die Duldungserklärung ab, woraufhin die Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärten. Das Beschwerdegericht erlegte der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auf. Hiergegen richtet sich die von ihm zugelassene Rechtsbeschwerde.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg, wobei es nicht darauf ankommt, ob die Duldungserklärung der Mieter auf dem Postweg verloren gegangen ist. Der Schuldner gibt nur dann Anlass zur Klage, wenn er eine fällige Leistung trotz Aufforderung nicht erbringt.

Die im Ankündigungsschreiben vom 27.11.2019 enthaltene Aufforderung reicht hierfür nicht aus, weil die Duldungspflicht erst mit dem angekündigten Beginn der Arbeiten fällig wurde. Nichts anderes gilt, wenn man eine der Duldung vorangehende Pflicht zur Abgabe einer Duldungserklärung annimmt. Denn auch eine solche entsteht bei Modernisierungsmaßnahmen nicht vor Ablauf der Fristen zur Mitteilung von Härtegründen bzw. zur Sonderkündigung (§§ 555d Abs. 3 S. 1, 555e Abs. 1 S. 2 BGB). Bei Erhaltungsmaßnahmen entsteht eine entsprechende Mitteilungspflicht erst eine angemessene Zeit nach Zugang der Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB.

III. Der Praxistipp

Die nach der zuvor besprochenen Entscheidung gegebene Möglichkeit einer sehr frühzeitigen Modernisierungsankündigung erweist sich für den Vermieter auch in vorliegendem Zusammenhang als hilfreich. Denn dann kann er den Mieter noch vor Beginn der Maßnahmen in Verzug setzen. Vorsicht ist allerdings insoweit geboten, als der BGH die Verpflichtung zur Abgabe einer Duldungserklärung nur als Arbeitshypothese behandelt („sofern man eine entsprechende Mitteilungspflicht des Mieters bejaht“).