Rechtsnatur der Fristen gemäß § 558b Abs. 2 BGB und Berliner Mietendeckel

BGH,Urt. v.29.4.2020–VIII ZR 355/18

I. Der Fall

Die Parteien eines Mietvertrages streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine ca. 84 qm große Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Diese verfügte ursprünglich nicht über ein Innen-WC, das die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses einbauten. Der Vermieter begehrte von den Mietern mit Schreiben vom 17.8.2015 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich 43,52 EUR auf 333,67 EUR und nahm zur Begründung Bezug auf das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels von 2015, der Wohnungen, die lediglich über ein Außen-WC verfügt, von seinem Geltungsbereich ausnimmt. Nachdem die Beklagten, die das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen für unwirksam halten, nicht zustimmten, erhob der Vermieter Klage auf Zustimmung hierzu. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Allerdings hält der VIII. Zivilsenat nicht an seiner Rechtsprechung fest, wonach die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung unzulässig ist, wenn das vorangegangene Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist.

Die Einhaltung der Förmlichkeiten zur Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens und die Einhaltung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB sind insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen. Ihre Nichteinhaltung führt zur Abweisung der Klage als derzeit unbegründet. Das Mieterhöhungsverlangen war nicht deswegen fehlerhaft, weil es sich auf den Berliner Mietspiegel 2015 stützt, obwohl dieser Wohnungen ohne Innen-WC von seinem Anwendungsbereich ausnimmt. Zwar sind vom Mieter eingefügte Einrichtungen bei der Einordnung in den Mietspiegel ohne Bedeutung. Die Ausnahme vom Anwendungsbereich des Mietspiegels beruht aber darauf, dass solche Wohnungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht mehr in einem Umfang vorhanden sind, der belastbares Datenmaterial gewährleistet. Die ortsübliche Miete konnte daher nur durch Vergleich mit anderen, ebenfalls sehr einfach ausgestatteten Wohnungen ermittelt werden. Ausgehend hiervon hatten die Mieter mit der Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld G 1 die Möglichkeit, die Berechtigung der Miethöhe zumindest ansatzweise zu überprüfen. Das Mieterhöhungsverlangen ist nach der Beweisaufnahme auch begründet.

Dem steht das MietenWoG Bln schon deswegen nicht entgegen, weil der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begründet wurde. Der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln genannte Stichtag (18.6.2019) ändert hieran nichts. Denn dieser Stichtag kann nicht die materielle Rechtslage in bereits laufenden Mieterhöhungsprozessen zum Nachteil des Vermieters ändern.

III. Der Praxistipp

Die Bedeutung der umfangreichen Darlegungen zur Rechtsnatur der Förmlichkeiten zur Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens und der Einhaltung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB für den Ausgang des Rechtsstreits erschließt sich nicht. Da der BGH den Berliner Mietspiegel 2015 als taugliches Begründungsmittel gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB ansah, stellte sich die Frage nach der Rechtsnatur der Einhaltung dieser Voraussetzung nicht. Es handelt sich also wieder einmal um ein obiter dictum.