Pflichten des Bauträgerverwalters

BGH,Urt. v.19.7.2019–V ZR 75/18

I. Der Fall

Die Parteien, ein Wohnungseigentümer und der frühere Verwalter der Liegenschaft, streiten um Schadensersatz. Der Beklagte war Geschäftsführer einer GmbH, die mehrere Häuser sanierte, sie in Wohnungseigentum aufteilte und veräußerte. Er wurde zum ersten Verwalter der Liegenschaft bestellt. Der Kläger erwarb 2011 die Wohnung Nr. 1. Da Feuchtigkeit festgestellt wurde, beauftragte der Beklagte auf Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung einen Sachverständigen, der Feuchtigkeitsschäden bestätigte und „dringend weiterführende Untersuchungen“ empfahl. Der Beklagte teilte als Geschäftsführer der Bauträgerin dem Verwalter mit, es sei falscher Putz verwendet gewesen, der aber erneuert worden sei. 2014 beauftragte der Kläger einen Sachverständigen, der eine umfassende Sanierung empfahl und dessen Wohnung für unbewohnbar erklärte. Der Kläger begehrt von dem Beklagten in seiner Eigenschaft als Verwalter Schadensersatz in Höhe von 29.427,78 EUR wegen Schäden an Gegenständen in der Wohnung, die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung und Gutachter- sowie Rechtsanwaltskosten. Der Beklagte beruft sich auf Verjährung. Die Klage blieb in den Tatsacheninstanzen erfolglos. Hiergegen richtet sich die vom BGH zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Schadensersatzansprüche des Klägers an seinem Sondereigentum kommen in Betracht, obwohl der Verwaltervertrag zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wird.

Denn der Verwaltervertrag entfaltet Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer. Den Verwalter trifft die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren und die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten, sodass sie in der Lage sind, einen sachgerechten Beschluss zu fassen. Dies umfasst die Pflicht, auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf deren drohende Verjährung hinzuweisen. Den Verwalter, der zugleich Geschäftsführer des Bauträgers ist, treffen keine geringeren Pflichten.

Er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen. Diese Pflicht hat der Beklagte jedenfalls insoweit verletzt, als er sich mit der (eigenen) Auskunft über falschen Putz zufrieden gegeben hat, ohne die im Gutachten dringend empfohlenen weiteren Untersuchungen anzustellen. Er hätte die Wohnungseigentümer zumindest darüber unterrichten müssen, dass die gutachterlich empfohlenen weiteren Untersuchungen nicht erfolgten. Dem steht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümer über den Stand der Dinge informiert waren. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer das mehr als 50 Seiten umfassende Gutachten in allen Einzelheiten präsent hatten. Im Übrigen ist es Aufgabe des Verwalters, nicht der Wohnungseigentümer, zu überprüfen, ob alle im Gutachten festgestellten Mängel beseitigt wurden.

Es ist auch nicht davon auszugehen, dass der Schadensersatzanspruch verjährt ist. Denn die Bestimmung in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages, wonach Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter nur innerhalb von zwei Jahren nach Entstehen geltend gemacht werden können, dürfte unwirksam sein.

Sofern es sich bei der Klausel um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, verstößt sie gegen das Freizeichnungsverbot nach § 309 Nr. 7a) und b). Denn die generelle Verkürzung der Verjährungsfrist stellt eine nach § 309 Nr. 7 BGB unzulässige Haftungsbeschränkung dar. Überdies wäre die Klausel nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie unter Verstoß gegen § 202 Abs. 1 BGB sogar die Haftung wegen Vorsatzes verkürzt und in Abweichung von §§ 199 Abs. 1 BGB die Verjährung unabhängig von der Kenntnis des Geschädigten über die anspruchsbegründenden Umstände eintreten lässt.

Auch die Entlastung steht dem Anspruch des Klägers nicht entgegen. Selbst wenn die Entlastung auch Schäden am Sondereigentum umfassen sollte, käme ihr die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses hier nicht zu. Denn hierfür fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz.

III. Der Praxistipp

Der Hauptteil der Entscheidung ist selbstverständlich. Bringt sich der Bauträger oder eine ihm nahestehende Person oder Gesellschaft selbst durch Übernahme der Verwaltung in einen Interessenkonflikt, darf dies nicht zu einer Verringerung seiner Pflichten gegenüber Wohnungseigentümern und Gemeinschaft führen. Erstaunlich ist, dass der BGH nicht auf § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB eingegangen ist, wonach vorformulierte Vertragsbedingungen auch bei nur einmaliger Verwendung nach §§ 307 bis 309 BGB überprüft werden können, wenn sie in Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher Verwendung finden. Denn der gewerbliche Verwalter ist stets Unternehmer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach Auffassung des BGH schon dann Verbraucher, wenn wenigstens einer der Wohnungseigentümer Verbraucher ist (BGH, Beschl. v. 25.3.2015 – VIII ZR 243/13, ZMR 2015, 563). Schließlich lassen die Ausführungen zur Entlastung aufhorchen. Der Ausgangspunkt, dass die Schäden nur die Wohnungseigentümer betreffen, dürfte zu kurz greifen. Denn auch Fehler in der Jahresabrechnung, die nur einzelne Wohnungseigentümer benachteiligen, werden nach ganz h.M. von der Entlastung erfasst.