Grenzen der Vergemeinschaftung

BGH,Urt. v.24.1.2020–V ZR 295/16

I. Der Fall

Die Parteien, zwei Sondereigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Unterlassung von Lärm- und Geruchsbelästigungen. Die Eigentümerversammlung vom 24.11.2015 beschloss die Vergemeinschaftung aller Ansprüche auf Unterlassung von Geruchs- und Geräuschimmissionen. Im Hinblick auf diese Vergemeinschaftung hielt das Berufungsgericht die Unterlassungsklage mangels Prozessführungsbefugnis für unzulässig. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte überwiegend Erfolg, allerdings nicht hinsichtlich der Unterlassungsansprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Im Hinblick hierauf besteht zwar keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes. Die Eigentümerversammlung vom 24.11.2015 hat aber die Ausübung der Ansprüche auf eine Unterlassung zweckwidriger Nutzungen an sich gezogen. Dieser Beschluss war zwar hinsichtlich der Ansprüche aus dem Sondereigentum nichtig, da der Eigentümerversammlung hierfür die Beschlusskompetenz fehlt. Dies führt aber nicht zur Gesamtnichtigkeit des Beschlusses. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist er nach der Grundregel des § 139 BGB wirksam, so dass der Klägerin insoweit die Prozessführungsbefugnis fehlt. Anderes gilt für unmittelbare Beeinträchtigungen ihres Sondereigentums. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist eine Vergemeinschaftung diesbezüglicher Unterlassungsansprüche auch dann nicht möglich, wenn die beanstandete Störung nicht unmittelbar und ausschließlich das Sondereigentum betrifft. Denn die als Grundlage der Vergemeinschaftung alleine in Betracht kommende Vorschrift des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG bezieht sich nicht auf das Sondereigentum oder individuelle Mitgliedschaftsrechte der einzelnen Wohnungseigentümer. Da der hierauf bezogene Beschluss nichtig ist, kann die Klägerin ihre Unterlassungsansprüche alleine verfolgen.

III. Der Praxistipp

Die Kernaussage der Entscheidung – keine Vergemeinschaftung von Unterlassungsansprüchen aus dem Sondereigentum – wird auch nach dem WEMoG Bestand haben. Hingegen wird die Ausübung von Unterlassungsansprüchen aus dem Gemeinschaftseigentum künftig kraft Gesetzes (§ 18 Abs. 1 WEG – E) der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zugeordnet. Der einzelne Wohnungseigentümer kann sie dann nicht mehr geltend machen (vgl. etwa BT-Drucks 19/18791, S. 57).