Beseitigung baulicher Veränderungen und Schadensersatz

Beseitigung baulicher Veränderungen und Schadensersatz

BGH, Urt. v. 11.6.2021 – V ZR 41/19

I. Der Fall

Die Parteien, zwei Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Beseitigung baulicher Veränderungen. Nach der Teilungserklärung sollten auf dem Grundstück ein Mehrfamilien- und ein Einzelhaus errichtet werden. Nachdem zunächst nur das Mehrfamilienhaus ausgeführt wurde, errichtete der Beklagte 2012 auch das Einzelhaus. Der Kläger verlangt als Prozessstandschafter einer Wohnungseigentümerin deswegen Schadensersatz in Höhe von 55.000 EUR, weil das Einzelhaus nach seinem Vortrag höher gebaut worden sei als in der Teilungserklärung vorgesehen. Daher verbaue es die Aussicht aus der Einheit der Wohnungseigentümerin auf die Elbe, was zu einer Minderung des Verkehrswertes in Höhe der Klageforderung führe. Die Klage blieb in den Tatsacheninstanzen überwiegend ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom BGH zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Die Klage ist unzulässig. Zwar kann ein einzelner Wohnungseigentümer auch nach neuem Recht die Beseitigung von Störungen verlangen, die sich auf sein Sondereigentum auswirken. Dies könnte auch bei Verschattungen oder einer gravierenden Beeinträchtigung der Aussicht aus einer Einheit in Betracht kommen.

Hier will der Kläger indessen gar nicht die Beseitigung der Störung, sondern vielmehr eine Kompensation für die mit ihr einhergehende Minderung des Verkehrswertes. Dabei erscheint schon zweifelhaft, ob nach § 281 BGB nach erfolgloser Fristsetzung Schadensersatz verlangt werden kann. Denn dies würde nicht ausschließen, dass etwa sein Rechtsnachfolger doch die Beseitigung der Störung verlangen könnte. Dies kann jedoch dahinstehen, da der Störer nicht unterschiedlichen Anspruchszielen (Beseitigung und Schadensersatz) ausgesetzt werden kann. Das Verlangen, statt der Beseitigung der Störung Schadensersatz zu verlangen, steht dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht zu. Nur der Verband hätte das Recht, zu entscheiden, sich unter Verzicht auf die Beseitigung der Störung mit Schadensersatz zu begnügen. Auch ein Schadensersatzanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG kommt hier nicht in Betracht. Denn dies setzt eine über das zumutbare Maß hinausgehende Beeinträchtigung voraus, die gleichwohl geduldet werden muss. Dies ist hier nicht der Fall. Vielmehr nimmt der Kläger die Störung bewusst hin.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung erging schon zum neuen Recht. Der beeinträchtigte Wohnungseigentümer alleine kann danach auch bei Störung seines Sondereigentums nur deren Beseitigung, nicht aber eine Kompensation verlangen. Dies engt den Spielraum für vergleichsweise Lösungen naturgemäß in unerfreulicher Weise ein.