Anforderungen an wirksame Vereinbarungen von Indexmieten

Anforderungen an wirksame Vereinbarungen von Indexmieten

BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 42/20

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Zahlung von Miete. Nach dem Formularmietvertrag vom 30.3.2007 betrug die Miete ursprünglich 900 EUR. Den Vertragsparteien sollte es möglich sein, bei einer Änderung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Verbraucherpreisindexes um mindestens 3 % durch schriftliche Erklärung unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz zu verlangen, sofern die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bestand. Hierauf gestützt begehrte der Vermieter mit Schreiben vom 19.12.2017 erstmals eine Erhöhung der Miete auf 1.020 EUR. Dies begründete er mit einer prozentualen Erhöhung des Verbraucherpreisindexes von 13,5 %. Dem Schreiben war der Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg beigefügt. Da der Mieter die Indexklausel für unwirksam hielt, zahlte er die Erhöhung nicht. Hierauf begehrte der Kläger die nicht gezahlten Erhöhungsbeträge und deren künftige Zahlung. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Der Kläger hat aus §§ 535 Abs. 2, 557b Abs. 3 S. 3 BGB Anspruch auf die begehrte Miete. Denn die Parteien haben wirksam eine Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB vereinbart. Dabei kann dahinstehen, ob die formularvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete eine gemäß § 307 Abs. 3 S. 1 BGB nicht kontrollfähige Preishauptabrede darstellt. Jedenfalls stellt sie keine nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners infolge Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Insbesondere folgt dies nicht daraus, dass das Basisjahr des Verbraucherpreisindexes nicht angegeben ist. Denn mit der in der Regel alle fünf Jahre erfolgenden Umstellung auf ein neues Basisjahr werden alle bisherigen Indexwerte zurückgerechnet. Zudem verlangt der Wortlaut des § 557b Abs. 1 BGB eine solche Festlegung nicht. Ähnliches gilt für die Wartefrist. Ihr Beginn muss nicht genannt sein, da sie gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung ist, nicht jedoch für die Vereinbarung einer Indexmiete. Die zusätzliche Angabe, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bestehen muss, führt ebenfalls nicht zur Intransparenz der Vereinbarung, da sie nur § 557b Abs. 2 S. 1 BGB wiedergibt. Das Transparenzgebot verlangt aber nicht, dass aus dem Gesetz folgende Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich und vollständig zu regeln sind. Die Indexmietklausel ist auch nicht deswegen unwirksam, weil nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich Brutto- oder Nettokaltmiete prozentual erhöhen. Denn es ergibt sich bereits aus der Mietstruktur, dass lediglich die Nettokaltmiete von der Indexierung erfasst ist. Schließlich ergibt sich im Wege der Auslegung eindeutig, dass sich die Miete nach dem Monatsverbraucherpreisindex richtet, so dass auch insoweit keine Intransparenz vorliegt.

Auch die Mietänderungserklärung ist wirksam. Sie hält die Textform gemäß § 557b Abs. 3 S. 1, 2 BGB ein. Die Beifügung des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg führt ebenfalls nicht zu ihrer Unwirksamkeit. Denn dem Beklagten musste aus der Erhöhungserklärung klar sein, dass der Kläger auf die Änderung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Verbraucherpreisindexes Bezug nimmt, da er auf die Regelung im Mietvertrag und den Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in der Bundesrepublik Bezug nahm. Schließlich steht die Berechnung der Miethöhe, die eine geringere Steigerung zugrunde legt als der Lebenshaltungsindex der Wirksamkeit der Erhöhungserklärung nicht entgegen. Der Vermieter ist weder zur Geltendmachung der gesamten möglichen Mieterhöhung noch zur sofortigen Anpassung der Miethöhe bei Überschreitung des Schwellenwertes verpflichtet.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung stellt noch klar, dass eine Verurteilung zu einer künftigen Leistung keine Einschränkung erfordert, die die Leistung auf die Dauer der Überlassung des Mietobjekts beschränkt. Denn sie steht ohnehin unter dem Vorbehalt wesentlich gleichbleibender Verhältnisse.