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BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18
Die Parteien streiten um die Rückzahlung von Miete. Die Kläger mieteten von der Beklagten eine Wohnung in Berlin für eine Nettokaltmiete von 13,99 EUR/qm. Die Mieter forderten nach Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB die über die ihrer Auffassung nach ortsübliche Miete von 8,74 EUR/qm hinausgehende Miete zurück. Die Kläger wandten hiergegen eine umfassende Sanierung der Wohnung ein. Die Klage blieb in den Tatsacheninstanzen, die eine umfassende Modernisierung gemäß § 556f S. 2 BGB annahmen, ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Eine umfassende Sanierung setzt einen finanziellen Aufwand von mindestens einem Drittel der Kosten für einen entsprechenden Neubau voraus. Bei der Ermittlung dieser Kosten ist das Berufungsgericht bereits zu Unrecht davon ausgegangen, dass Kosten für reine Erhaltungsmaßnahmen in den Kostenvergleich einzustellen sind.
Richtigerweise sind nur die Kosten für die im Katalog des § 555b BGB genannten Maßnahmen zu berücksichtigen. Selbst bei noch nicht fälligen Erhaltungsmaßnahmen ist ein zeitanteiliger Abzug vorzunehmen, wenn Bauteile noch nicht mangelhaft, aber über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer abgenutzt sind. Anderenfalls würde entgegen dem Wortlaut des Gesetzes nicht nur die umfassende Modernisierung, sondern auch die umfassende Instandhaltung von der Mietenbegrenzung ausgenommen. Darüber hinaus muss die umfassende Modernisierung die Wohnung auch in mehreren Bereichen (z. B: Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation) qualitativ verbessern. Hierbei handelt es sich um ein Kriterium, dem grundsätzlich gleiches Gewicht zukommt wie dem Kostenaufwand. Im Ergebnis sind weitere Feststellungen erforderlich, ob die Voraussetzungen einer umfassenden Modernisierung nach § 556f S. 2 BGB vorliegen.
Die beiden Merkmale, anhand derer eine umfassende Modernisierung zu prüfen ist, entsprechen allgemeiner Auffassung. Neu ist, dass ihnen grundsätzlich gleiche Bedeutung zukommt.
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