WEG-Kommentar: Wie lange gelten Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung fort? (§ 48 Abs. 3 WEG)

I. Welche neuen Eintragungsanforderungen gelten für Veräußerungsbeschränkungen und Erwerberhaftung?

Zu den grundbuchrechtlichen Neuerungen gehört die Regelung des § 7 Abs. 3 S. 2 WEG, wonach bei Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG und bei Bestimmungen zur Erwerberhaftung die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht mehr genügt. Sie müssen künftig ausdrücklich eingetragen werden, gleichgültig ob sie vereinbart oder aufgrund einer Öffnungsklausel beschlossen wurden. (BT-Drucks 19/18791, S. 84) Dies wirft die Frage auf, wie bzw. unter welchen Voraussetzungen solche Vereinbarungen fortgelten, die nach früherem Recht nur unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung eingetragen wurden.

II. Wird das Grundbuch ohne ausdrückliche Eintragung unrichtig?

1. Eintragung als Richtigstellung

Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eintragung von Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung grundbuchrechtlich nur um eine Richtigstellung. (BT-Drucks 19/18791, S. 84) Dies bedeutet aber nach herkömmlicher grundbuchrechtlicher Terminologie, dass das Grundbuch nicht unrichtig wird. Der durch Richtigstellung zu behebende Fehler „ändert nichts am Eingetragensein.“ (Lemke/Böhringer, Immobilienrecht, 2. Aufl. 2016 § 29 GBO Rn 17; ähnlich Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020 Rn 290) Die nur durch Bezugnahme gewahrten Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung verlieren also nicht mit Inkrafttreten des WEMoG ihre Gültigkeit. Ansonsten würde das Grundbuch ab diesem Zeitpunkt unrichtig, wovon die Materialien gerade nicht reden. Zudem wäre die in § 48 Abs. 3 S. 2 WEG vorgesehene Vorgehensweise unverständlich, wonach es nur der Antragstellung eines Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf. Würden die besagten Regelungen mit Inkrafttreten des WEMoG unwirksam, müsste ihre Neueintragung erfolgen, die u.a. den Nachweis der Vereinbarung in der Form des § 29 GBO erforderte.

2. Richtigstellung nur auf Antrag

Die ausdrückliche Eintragung von Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung erfolgt nicht von Amts wegen. § 48 Abs. 3 S. 2 WEG verlangt die Antragstellung eines Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es genügt also ein einziger Antrag. Der Bewilligung der (anderen) Wohnungseigentümer bedarf es nicht. (BT-Drucks 19/18791, S. 84) Ebensowenig muss die Regelung als solche nachgewiesen werden, da sie ja bereits im Grundbuch gewahrt ist.

III. Was gilt bei einem Erwerb nach dem 31.12.2025?

§ 48 Abs. 3 S. 3 WEG beschränkt die Fortgeltung nicht ausdrücklich eingetragener Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung gegenüber Sondernachfolgern allerdings für den Fall, dass der Erwerb nach dem 31.12.2025 eintritt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Unwirksamkeit der Vereinbarung dürfte ähnlich wie bei der ähnlichen Regelung des § 10 Abs. 3 WEG deren Gesamtunwirksamkeit nach sich ziehen. (OLG Köln v. 2.4.2001 – 16 Wx 7/01, MDR 2001, 1404 = NZM 2001, 1135; BayObLG v. 6.2.2003 – 2Z BR 13/02, NZM 2003, 321) Denn eine Vereinbarung bzw. ein Beschluss kann nicht für die einen Wohnungseigentümer wirksam sein, für die anderen aber nicht.

Ein Auszug aus dem Buch Niedenführ (Hrsg.), WEG – Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 14. Auflage, 2026, S. 868-869.

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