Vorabinformation über Angebote bei der Neubestellung des Verwalters

BGH,Urt. v.24.1.2020–V ZR 110/19

I. Der Fall

Die Parteien, die Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen. Die Eigentümerversammlung vom 14.11.2017 bestellte die T-GmbH zur Verwalterin. Nach Anfechtung dieses Beschlusses berief die T-GmbH eine weitere Eigentümerversammlung am 20.2.2018 ein, die über ihre erneute Bestellung als Verwalterin und die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrages befinden sollte. Vergleichsangebote lagen in der Eigentümerversammlung vom 20.2.2018 vor, wurden aber nicht mit der Einladung verschickt. Die erneute Bestellung der T-GmbH und die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrages wurde in beiden Tatsacheninstanzen erfolglos angefochten. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass es sich bei der angefochtenen Beschlussfassung um eine Neubestellung, nicht um eine Wiederwahl des Verwalters handelte. Die frühere Bestellung war nämlich nicht bestandskräftig und die erneute Beschlussfassung hatte ersichtlich den Zweck, Mängel des früheren Beschlusses zu heilen. Ebenfalls zu Recht ging das Berufungsgericht davon aus, dass bei einer Neubestellung die Einholung von Alternativangeboten erforderlich ist, um den Wohnungseigentümern die Ausübung ihres Beurteilungsspielraumes auf einer fundierten Tatsachengrundlage zu ermöglichen. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht aber davon ausgegangen, dass die Eckpunkte der Angebote erst in der Eigentümerversammlung bekannt gegeben werden müssen.

Diese müssen vielmehr, wie bei der Beschlussfassung über Wirtschaftsplan und Eigentümerversammlung, bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zur Verfügung gestellt werden. Denn nur dann können sie weitere Erkundigungen über die Bewerber etwa im Internet einziehen und einen tragfähigen Vergleich zwischen den Angeboten anstellen. Dies ist nicht möglich, wenn die Bewerber und die Eckpunkte ihrer Angebote erst in der Eigentümerversammlung bekanntgegeben werden. Eigene Erkundigungen sind dann gar nicht mehr möglich und für den Vergleich der Angebote steht nicht genügend Zeit zur Verfügung. Deshalb bedarf es entweder der Übersendung der Angebote oder aber der Mitteilung der Bewerber und der Eckpunkte ihrer Angebote, wobei letzteres zumindest der Darstellung bedarf, ob es sich um Pauschalangebote oder um eine Vergütung mit mehreren Bestandteilen handelt

III. Der Praxistipp

Die Argumentation der vorliegenden Entscheidung lässt sich auf zahlreiche Beschlussgegenstände, etwa über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, übertragen. Sollte sich die in dieser Entscheidung abzeichnende Tendenz fortsetzen, werden viele Eigentümer künftig über das umfangreiche um Angebote etc. erweiterte „Einladungspaket“ stöhnen. Eine rechtliche Alternative zu dieser, von vielen Wohnungseigentümern sicher als überflüssig empfundenen Informationsflut wäre der Hinweis auf die Einsehbarkeit der Unterlagen beim Verwalter. Nunmehr sind technische Lösungen (Portale, Übersendung als elektronisches Dokument etc.) gefragt.