Der vom Bundesjustizministerium vorgelegte Entwurf des Gesetzes zur Änderung der Geschäfts- und Wohnraummiete (s. näher zu dem Vorhaben ZAP 2026, 147 ff. sowie ZAP 2026, 277 in diesem Heft) ist bei den Verbänden der Anwaltschaft auf ein mit Blick auf die verfolgten Ziele positives, hinsichtlich der konkreten Lösungsvorschläge aber sehr unterschiedliches Echo gestoßen. Während die Bundesrechtsanwaltskammer den geplanten Vorschriften grds. zustimmt und nur moderate Anpassungen bzw. Klarstellungen vorschlägt, fordert der Deutsche Anwaltverein trotz grundsätzlicher Übereinstimmung mit den Zielen des Ministeriums deutlich stärkere Änderungen und lehnt einige der Regelungsvorschläge sogar als ungeeignet ab.
Mit der Novelle will das BMJV vorrangig und bereits im Vorgriff auf die für den Herbst des Jahres erwarteten Reformvorschläge einer eingesetzten Expertenkommission auf zwischenzeitlich bekannt gewordene Umgehungen der Mietpreisbremse reagieren. So sollen insb. die Vermietung möblierten Wohnraums reglementiert und Indexmieten in angespannten Wohnlagen gedeckelt werden. Der Deutsche Anwaltverein hat in seiner offiziellen Stellungnahme zum Entwurf allerdings bezweifelt, ob die angestrebten Ziele mit den vorgesehenen Regelungen erreicht werden können. Der Gesetzentwurf enthalte eine Vielzahl unbestimmer Begriffe (etwa die „Teilmöblierung“ und auch die „Vollmöblierung“) und es fehlten exakte Vorgaben zur Berechnung des Möblierungszuschlags. Die geplante Deckelung der Indexmieten sei zur Begrenzung des Mietenanstiegs ungeeignet und überdies leide der Entwurf aufgrund der zahlreichen Verweise auf andere Vorschriften an der Unverständlichkeit seiner Regelungen für Mieter und Vermieter.
Auf jeden Fall nachbessern sollte der Gesetzgeber nach Auffassung beider Anwaltsorganisationen bei der Reglementierung der bei Vermietern zunehmend beliebter werdenden Vermietung „möblierten Wohnraums“. Der DAV fordert hier u.a. eine klar abgestufte Definition des Möblierungsgrades. Ohne klare Kriterien (etwa zu „Küche“, „bestuhlter Esstisch“, „Schlaf- und Sitzgelegenheit“, „Stauraum“) entstehe ein Einfallstor für Umgehungsversuche, wodurch die Mietpreisbremse weiterhin faktisch ausgehebelt werden könne. Die Unterscheidung zwischen Teil- und Vollmöblierung solle am besten ganz aufgegeben werden, ansonsten sei hier Streit vorprogrammiert. Beim Wert der Möblierung solle sich der Gesetzgeber zweckmäßigerweise an den steuerlichen Regelungen zur Abschreibung orientieren. Ähnliches fordert die Bundesrechtsanwaltskammer: Statt auf den missbrauchsanfälligen „Anschaffungswert“ sollte besser auf den „Zeitwert“ abgestellt werden.
Kein gutes Haar lässt der DAV an der vorgesehenen Deckelung der Indexmieten. Diese schaffe keine einzige neue Wohnung, bemängelt der Verein. Stattdessen nehme sie insb. den Kleinvermietern die bewährte und wenig streitanfällige Möglichkeit der Stabilisierung ihrer Mieteinnahmen. Gerade diese Vermietergruppe sei – ebenso wie ihre Mieter – mit der komplizierten Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete überfordert. Tatsächlich seien die Indexmieten in der Vergangenheit weniger stark gestiegen als die regulären Mieten in den sog. angespannten Wohnungsmärkten. Für die Mieter hätten die Indexmieten zudem den großen Vorteil, dass sie weitgehend vor Modernisierungsmieterhöhungen geschützt seien. Wolle der Gesetzgeber trotzdem, so der DAV, aus „politischen Gründen“ an der Reglementierung der Indexmieten festhalten, so solle er die Deckelung nicht bei den geplanten sehr restriktiven 3,5 % festschreiben, sondern sich an den allgemeinen Vorgaben zur maximalen Mieterhöhung in § 558 BGB orientieren.
Auch bei der im Entwurf vorgesehenen neuen Schonfrist bei Zahlungsverzug des Mieters sieht der DAV erheblichen Nachbesserungsbedarf. Nach dem Willen des BMJV sollen säumige Mieter wie schon bei einer außerordentlichen Kündigung künftig auch bei der ordentlichen Kündigung die Möglichkeit bekommen, den Mietvertrag nach Beseitigung des Mietrückstandes fortsetzen zu können. Der DAV bezweifelt die Sinnhaftigkeit der Regelung, die er als „rein politisch motiviert“ bewertet. Allen unverschuldet in Zahlungsrückstand gekommenen Mietern nütze die neue Regelung nichts, denn sie müssten schon nach bisheriger Rechtslage wegen des Verschuldenserfordernisses in § 573 BGB keinen Wohnungsverlust fürchten. Zumindest, so regt der DAV an, solle die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einer Schonfristzahlung des Mieters nur dann zugelassen werden, wenn auch der prozessuale Kostenerstattungsanspruch des Vermieters tatsächlich beglichen werde, denn in der Praxis bleibe dieser hierauf meist sitzen (s. zu dem Thema auch die Kolumne von Horst, ZAP 2026, 213 in diesem Heft).
[Quellen: BRAK/DAV]
