Von vielen deutschen Kämmerern ist die neueste Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom November vergangenen Jahres zur Verfassungsmäßigkeit der reformierten Grundsteuer mit Erleichterung zur Kenntnis genommen worden. Sie haben jetzt wieder etwas mehr Planungssicherheit und müssen vorerst nicht befürchten, dass ihnen eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen wegbricht. Mit einem Aufkommen von etwa 15 Mrd. € jährlich und einem Anteil von rund 13 % an den Haushaltseinnahmen der Kommunen ist die Grundsteuer – nach der Gewerbe- und der Einkommensteuer – immerhin eine ihrer tragenden Finanzierungsgrundlagen. Allerdings dürfte das letzte Wort noch nicht gesprochen sein: Sowohl gegen das sog. Bundesmodell, das Gegenstand der jüngsten BFH-Entscheidung war, als auch gegen die abweichenden sog. Ländermodelle sind Verfassungsbeschwerden zum BVerfG in Vorbereitung.
Das Bundesmodell sieht für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Miet- und Eigentumswohnungen) seit Anfang 2025 die Besteuerung nach einem sog. pauschalierten Ertragswertverfahren vor. Danach werden in einer komplizierten Berechnung mehrere Kriterien (Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Alter des Gebäudes, Wohnfläche, Mietniveaustufe, Nettokaltmiete) miteinander kombiniert. Der Verwaltungsvereinfachung halber werden hierbei pauschale Durchschnittswerte angesetzt, damit die Finanzämter nicht für jede Wohnung die Bodenwerte und die Erträge einzeln ermitteln müssen. Besonders gegen diese Pauschalierungen hatten sich die Kläger gewandt und geltend gemacht, dass es eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung zur Folge habe, wenn nicht speziell auf die Lage der einzelnen Immobilien, ihre bautechnischen Besonderheiten sowie ihre unterschiedliche Ertragskraft eingegangen werde. Dieser Argumentation folgte der Bundesfinanzhof in seiner jüngsten Entscheidung, die drei der ihm vorliegenden Verfahren betraf (Urt. v. 12.11.2025 – II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25; vgl. auch ZAP 2026, 104 in dieser Ausgabe), allerdings nicht: Seiner Auffassung nach durfte der Gesetzgeber Praktikabilitätserwägungen den Vorzug vor Gesichtspunkten der Ermittlungsgenauigkeit einräumen und dabei auch „beträchtliche Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen“ in Kauf nehmen, um die Festsetzung und Erhebung der Steuer für die Verwaltung handhabbar zu halten. Mit dem Bundesmodell habe es der Gesetzgeber im Ergebnis geschafft, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den „objektiviert-realen Grundstückswert innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend“ zu erfassen, urteilten die obersten Finanzrichter. Für Fälle atypischer Abweichungen wiesen sie darauf hin, dass es den betroffenen Eigentümern unbenommen bleibt, im Einzelfall einen erheblich niedrigeren Wert ihrer Immobilie nach § 220 Abs. 2 BewG (in der ab 1.1.2025 geltenden Fassung) gesondert nachzuweisen.
Das von 11 Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen) verwendete Bundesmodell unterscheidet sich allerdings grundlegend von den übrigen Ländermodellen, etwa dem bayerischen Modell, das ausschließlich die Fläche zugrunde legt und alle Wertansätze außen vor lässt. In der Praxis führen die unterschiedlichen Ansätze der Länder zu regional extrem verschiedenen Steuerbelastungen der Grundeigentümer; gegenüber der bisherigen Bemessung müssen viele von ihnen zudem eine deutliche Steuererhöhung verkraften. Bereits gegen die den kommunalen Steuerbescheiden vorangegangenen Grundsteuerwertbescheide der Finanzämter hatten 2,8 Mio. Eigentümer Einspruch eingelegt. Vor den bundesweit 18 Finanzgerichten haben bislang mehr als 2.000 Immobilieneigentümer erstinstanzlich Klage eingereicht. Hunderte Verfahren ruhen derzeit, weil der BFH noch mitten in der Klärung ist.
Zwar haben die obersten Finanzrichter jetzt das Bundesmodell abgesegnet, ihre Beurteilung der abweichenden Ländermodelle steht aber noch aus. Voraussichtlich im April wird die erste mündliche Verhandlung vor dem BFH zur baden-württembergischen Grundsteuer stattfinden, die auf einem „modifizierten Bodenwertmodell“ basiert. Besonders in diesem Bundesland mussten die Eigentümer teilweise enorme Steuererhöhungen verkraften – wie der Eigentümerverband Haus und Grund vermeldete, haben sich dort in den Städten die Abgaben im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Wie hier die Entscheidung ausfällt, ist noch völlig offen. Zudem dürfte ohnehin das letzte Wort beim Bundesverfassungsgericht liegen. Eigentümerverbände setzen insb. nach dem für sie enttäuschenden Spruch aus München auf die Karlsruher Verfassungsrichter und raten Betroffenen noch nachdrücklicher als zuvor zur Einlegung einer Verfassungsbeschwerde.
[Red.]
