Schadensersatz bei arglistiger Täuschung im Rahmen des Immobilienverkaufs

Schadensersatz bei arglistiger Täuschung im Rahmen des Immobilienverkaufs

BGH, Urt. v. 24.9.2021 – V ZR 272/19

I. Der Fall

Die Parteien eines Grundstückskaufvertrages streiten um Rückabwicklung des Kaufvertrages und um Schadensersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen. Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 6.6.2014 ein bebautes Grundstück für 710.000 EUR von dem Beklagten. Sie focht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an und verlangte neben der Rückzahlung des Kaufpreises Schadensersatz u.a. wegen der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer. Im Umfang dieser beiden Positionen blieb die Klage erfolglos, da das Berufungsgericht einen Schaden deshalb verneinte, weil die Klägerin die entsprechenden Zahlungen von der Maklerin bzw. den Finanzbehörden zurückverlangen könne und selbst nicht vorgetragen habe, dass sie mit diesen Rückgewähransprüchen ausfalle. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin erstmals eine Verurteilung Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Makler und die Finanzbehörden beantragte.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Da der Erwerber bei einer vorvertraglichen Pflichtverletzung gemäß §§ 241 Abs. 2; 280 Abs. 1; 311 Abs. 2 BGB den Ersatz des Vertrauensschadens verlangen kann, muss er so gestellt werden, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Dies umfasst auch den Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen einschließlich der Erstattung von Maklerprovisionen und Grunderwerbsteuer. Sofern insoweit Erstattungsansprüche wegen rechtsgrundlosen Erwerbs gegen den Makler bzw. aus § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG gegen die Finanzbehörden bestehen, muss sich der Geschädigte hierauf nicht verweisen lassen. Denn nach dem Rechtsgedanken des § 255 BGB kann der Geschädigte Schadensersatz Zug um Zug gegen Abtretung der ihm zustehenden Ansprüche vom Schädiger verlangen. Auf diesen Antrag konnte die Klage noch in der Revisionsinstanz umgestellt werden, da sie hierdurch nur qualitativ eingeschränkt wurde. Daraus folgt keine unzulässige Einschränkung der Verteidigungsmöglichkeiten auf Seiten des Beklagten, da er jederzeit hätte vortragen können, nur gegen Abtretung der Ansprüche gegen Makler und Finanzbehörden zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet zu sein.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung betont zwar zu Recht, dass der auf Schadensersatz in Anspruch genommene Veräußerer im Prozess bei zu weit gehendem, weil unbedingtem Klageantrag nur die erforderlichen Tatsachen vortragen muss, um eine Verurteilung Zug um Zug zu erreichen. Gleichwohl trifft ihn bei einem unbedingten Klageabweisungsantrag dann ein Teil der Kostenlast. Günstiger ist ein Anerkenntnis der Klageforderung Zug um Zug gegen die Abtretung der Erstattungsansprüche. Da der Beklagte dann für die weitergehende Klage keine Veranlassung gegeben hat, ergeht gemäß § 93 ZPO eine Kostenentscheidung alleine zu Lasten des Klägers.