BGH,Urt. v.25.10.2019– V ZR 271/18
I. Der Fall
Die Parteien, die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Mieter einer Teileigentumseinheit, streiten um deren Nutzung als Eisdiele. Der Mieter einer in der Teilungserklärung als „Laden“ bezeichneten Einheit nutzt diese als Eisverkaufsstelle, wobei er auf der Fläche vor dem Laden Stühle und Tische aufgestellt hat. Auf letzteren liegen Speisekarten aus. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Ansprüche der Wohnungseigentümer zur Ausübung übertragen wurden, begehrt die Unterlassung der Nutzung dieser Einheit als Gastronomiebetrieb. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
II. Die Entscheidung
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Die Klägerin ist prozessführungsbefugt, was sich aus der Vergemeinschaftung der Ansprüche gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG ergibt. Der Beklagte ist auch passivlegitimiert.
Allerdings ist streitig, ob die Wohnungseigentümer einen Dritten wegen der Verletzung von Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung in Anspruch nehmen können. Eine Auffassung bejaht dies, weil die entsprechende Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen werde und daher auch gegen Mieter einer Eigentumswohnung wirke (so etwa OLG Karlsruhe MDR 1994, 59; KG, KGR Berlin 2005, 441, 442; OLG München ZWE 2010, 36). Die Gegenauffassung verneint diese Vorgehensmöglichkeit gegen Dritte, da dies auf eine unzulässige Ausdehnung absoluter Rechte hinauslaufe (so etwa AG Hannover ZMR 2010, 153, 154; Kümmel, ZWE 2008, 273, 276; Lehmann-Richter, ZWE 2019 105, 107). Der BGH folgt der erstgenannten Auffassung. Die Berechtigung des Mieters, das Gemeinschaftseigentum zu nutzen, setzt voraus, dass er die Grenzen der Gebrauchsmöglichkeiten, gleich ob sie durch Vereinbarung oder Beschluss gezogen sind, einhält. Denn die Befugnis zur Inanspruchnahme des Grundstücks kann nicht weiter reichen als diejenige, des Eigentümers. Damit erhält die Ausgestaltung des Sondereigentums nicht den Charakter eines dinglichen Rechts, sondern betrifft nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.
Die der Zweckbestimmung zuwiderlaufende Nutzung des Sondereigentums stellt aber eine (mittelbare) Beeinträchtigung aller Wohnungseigentümer dar. Damit steht der Mieter nicht schlechter als ein sonstiger Dritter, der das Sondereigentum ohne vertragliche Vereinbarung nutzt. Denn auch er griffe in das Miteigentum der Wohnungseigentümer ein und könnte aus § 1004 Abs. 1 BGB in Anspruch genommen werden.
Die Nutzung des Ladens als Eisverkaufsstelle mit Bestuhlung verstößt auch bei typisierender Betrachtung gegen die Zweckbestimmung. Denn jedenfalls durch die Aufstellung von Stühlen und Tischen geht diese Nutzung über diejenige als Laden hinaus. Während letzterer nämlich dem reinen Erwerb von Waren dient, lädt die Aufstellung von Stühlen und Tischen zum Verbrauch der Speisen und Getränke vor Ort ein. Dies führt bei typisierender Betrachtung zu zusätzlichen Immissionen wie dem Klappern von Geschirr und der Kommunikation der Gäste vor Ort.
III. Der Praxistipp
Die ungemein wichtige Entscheidung schafft Rechtsklarheit in einer wichtigen Frage. Über den vorliegenden Fall hinaus stellt der BGH klar, dass auch beschlossene Gebrauchsregelungen gegen Mieter wirken. Im Ergebnis vereinfacht sich auch das Vorgehen des vermietenden Eigentümers gegen seinen Mieter. Denn er kann jedenfalls nach einer Ermächtigung durch Miteigentümer unmittelbar auf Unterlassung der Störung gegen den Mieter vorgehen. Unberührt bleiben freilich mietrechtliche Ansprüche gegen den vermietenden Wohnungs- bzw. Teileigentümer, wenn er die nach der Gemeinschaftsordnung unzulässige Nutzung im Mietvertrag gestattet hat.
