Prozessführungsbefugnis des Verwalters in Anfechtungsverfahren

BGH,Urt. v.18.10.2019–V ZR 286/18

I. Der Fall

Die Parteien, die Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses. Die Eigentümerversammlung vom 14.8.2014 berief die Verwalterin vorzeitig ab. Im Laufe des von ihr angestrengten Anfechtungsverfahrens schlug das Amtsgericht einen Vergleich vor, wonach die Wohnungseigentümer 50 % des Gewinnanteils an die klagende Verwalterin zahlen sollten. Die Eigentümerversammlung vom 3.3.2016 beschloss, diesen Vergleich anzunehmen, worauf das AG gegen den Widerspruch der Kläger das Zustandekommen des Vergleichs feststellte. Die Kläger wenden sich mit ihrer Anfechtungsklage gegen die Beschlussfassung vom 3.3.2016. Diese blieb in den Tatsacheninstanzen erfolglos. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Soweit das Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf die Frage der Beschlusskompetenz beschränkte, war dies zulässig, da einzelne Beschlussmängel abtrennbare Teile des Streitstoffs sein können.

Die Frage nach der Kompetenz, Weisungen in Anfechtungsverfahren zu beschließen, ist umstritten. Teilweise wird eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, dem Verwalter Weisungen für das Verhalten in Anfechtungsverfahren zu erteilen, mangels gesetzlicher Regelung verneint (etwa AG Erfurt ZMR 2014, 152; Hügel Elzer, WEG, 2. Aufl. § 27 Rn 82), teilweise auch bejaht (LG Frankfurt, ZWE 2016, 223; Abramenko, ZMR 2014, 703 f.). Letztere Position entspricht der Auffassung des Senates. Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG, ist er aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis unbeschränkt zur Vertretung befugt. Er darf deshalb auch einen Rechtsanwalt beauftragen oder einen Prozessvergleich abschließen. Im Innenverhältnis können ihm die Wohnungseigentümer allerdings durch Beschluss Weisungen erteilen, wie er den Prozess zu führen hat. Die Beschlusskompetenz hierfür folgt aus § 20 Abs. 1 i.V.m. § 21 Abs. 1, 3 WEG. Denn der Begriff der Verwaltung ist weit zu verstehen und umfasst die Verteidigung gegen eine Anfechtungsklage.

Auch wenn es sich dabei nicht um eine originäre Angelegenheit des Verbandes handelt, besteht doch ein enger Gemeinschaftsbezug. Denn Beschlüsse, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, sollen nicht für ungültig erklärt, sondern bestandskräftig werden. Deswegen darf der Verwalter hierfür Gelder der Gemeinschaft in Anspruch nehmen (BGH, Urt. v. 17.10.2014 – V ZR 26/14; ZWE 2015, 91 = ZMR 2015, 244).

Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst allerdings nicht die Möglichkeit dem einzelnen Wohnungseigentümer ein bestimmtes Prozessverhalten vorzuschreiben, etwa von der Mehrheitsmeinung abweichende Prozesshandlungen zu unterlassen. An der Beschlusskompetenz ändert sich auch bei einem Eigentümerwechsel nichts. Zwar kann der frühere Eigentümer, der Beklagter bleibt, nicht mehr an der Beschlussfassung mitwirken. Er kann sich aber mit dem Erwerber abstimmen und ist darüber hinaus weiterhin vom Verwalter über den Gang des Anfechtungsprozesses zu unterrichten. Schließlich kann er sich dort auch selbst vertreten.

Diese Beschlusskompetenz schließt eine Selbstvertretung einzelner Wohnungseigentümer nicht aus. Der Verwalter vertritt die verklagten Wohnungseigentümer also nur so lange, bis ein Wohnungseigentümer anzeigt, sich selbst zu vertreten. Dies muss dem Gericht gegenüber in einer § 87 Abs. 1 ZPO genügenden Form erfolgen. Dann endet die Vertretungsmacht des Verwalters für ihn kraft Gesetzes. Ohne eine solche Anzeige der Selbstvertretung kann der Verwalter oder der von ihm mandatierte Rechtsanwalt Erklärungen für die Wohnungseigentümer abgeben und auch einen Vergleich abschließen. Hieran ändern Äußerungen einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis gegenüber dem Verwalter nichts. Auch dem Rechtsanwalt kann er keine Weisungen erteilen, da insoweit die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG Vorrang genießt.

Im Ergebnis ist hier also zweifelhaft, ob das Amtsgericht gegen den Widerspruch der Kläger das Zustandekommen eines Vergleichs hätte feststellen dürfen. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung vom 3.3.2016 ist aber nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig.

III. Der Praxistipp

Hier haben die Kläger den falschen Weg zur Verhinderung eines Vergleiches gewählt. Sie hätten gegen den diesbezüglichen Beschluss nach § 278 Abs. 6 ZPO vorgehen oder den Rechtsstreit fortsetzen müssen (die Einzelheiten sind streitig, s. Zöller/Greger, 33. Aufl. 2020 § 278 Rn 35a; Abramenko, NJW 2003, 1356, 1357 f.). Im Zusammenhang mit der Meinungsbildung der verklagten Wohnungseigentümer billigt ihnen der BGH im Übrigen auch eine Beratung unter Ausschluss der Anfechtenden zu. Nur muss dies außerhalb der Eigentümerversammlung geschehen, wo alleine der entsprechende Beschluss über Weisungen an den Verwalter gefasst werden kann.