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Möglichkeit, aber keine Pflicht zur Heranziehung nicht qualifizierter Mietspiegel

Möglichkeit, aber keine Pflicht zur Heranziehung nicht qualifizierter Mietspiegel

BGH, Urt. v. 18.11.2020 – VIII ZR 123/20

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die Vermieterin forderte ihre Mieterin mit Schreiben vom 20.7.017 unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel auf, einer Mieterhöhung auf 474,93 EUR (5,65 EUR/qm) zuzustimmen. Der Berliner Mietspiegel weist für vergleichbare Wohnungen eine Nettokaltmietenspanne vom 4,90 EUR/qm bis 7,56 EUR/qm aus. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Das Berufungsgericht gab der Klage der Vermieterin nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.

Zwar kann nach Rechtsprechung des BGH auch einem Mietspiegel, dessen Eigenschaft als qualifizierter Mietspiegel bestritten ist, eine Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zukommen (BGH v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, ZMR 2020, 629 Rn 101 ff.). Anhand eines solchen Mietspiegels kann der Tatrichter die ortsübliche Miete gemäß § 287 Abs. 2 ZPO schätzen. Allerdings steht es im Ermessen des Gerichtes, ob es sich mit einer solchen Schätzung begnügt oder den angebotenen Sachverständigenbeweis erhebt. Das Gericht ist auch nicht verpflichtet, zuvor mit den Parteien den „Sinn und Zweck“ eines solchen tauglichen Beweismittels zu erörtern. Insbesondere steht dem das Risiko des Mieters nicht entgegen, im Falle eines Prozessverlustes Kosten eines Sachverständigengutachtens tragen zu müssen, die die Mieterhöhung weit übersteigen. Auch die größere Datengrundlage des einfachen Mietspiegels führt nicht dazu, dass die Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO der Einholung eines Sachverständigengutachtens überlegen ist.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung ist dogmatisch sicher richtig. Sie lässt die Parteien aber in der rechtlichen Ungewissheit, ob der Prozess bereits mit der Schätzung anhand des Mietspiegels beendet ist oder ob ein Gutachten eingeholt wird. Dem Tatsachengericht stehen beide Wege offen.

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