Kombination der Mieterhöhungen aus §§ 558 ff. BGB und aus § 559 BGB

Kombination der Mieterhöhungen aus §§ 558 ff. BGB und aus § 559 BGB

BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Nach einer Modernisierung (Umbau einer Toilette zu einem Bad) forderte die Vermieterin ihre Mieterin mit Schreiben vom 29.10.2010 unter Bezugnahme auf sechs Vergleichswohnungen auf, einer Mieterhöhung um 37,32 EUR zuzustimmen. Dem kam die Mieterin nach. Mit Schreiben vom 30.8.2011 erhöhte die Vermieterin die Miete wegen der Modernisierung zusätzlich um 116,53 EUR. Auf den Widerspruch der Mieterin setzte sie den Mieterhöhungsbetrag um die bereits erfolgte Erhöhung auf 79,21 EUR herab. Die Mieterin begehrt die Rückzahlung der nur unter Vorbehalt geleisteten Erhöhungen und die Feststellung, dass diese nicht geschuldet sind. Das Berufungsgericht wies die Klage ab. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.

Die Mieterin hat keinen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB auf Rückzahlung der Mieterhöhungen, da diese mit Rechtsgrund erfolgten. Die Vermieterin hat die Miete wirksam wegen der Modernisierung um 79,21 EUR erhöht. Die frühere Mieterhöhung nach § 558 ff. BGB steht dem nicht entgegen. Dies wird zwar bisweilen in Rechtsprechung und Literatur anders beurteilt (etwa OLG Hamm NJW-RR 1993, 399; Fleindl, NZM 2016, 65,72; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn 5). Diese Auffassung übersieht aber zunächst, dass die von ihr beanstandete doppelte Einbeziehung der Modernisierung auch beim unstreitig unzulässigen umgekehrten Vorgehen einer Erhöhung erst nach §§ 559 ff. BGB und dann nach §§ 558 ff. BGB eintritt. Zum anderen findet eine doppelte Berücksichtigung der Modernisierung gerade nicht statt, wenn der Modernisierungszuschlag dadurch begrenzt wird, dass beide Mieterhöhungen die auf §§ 559 ff. BGB gestützte Erhöhungsmöglichkeit nicht überschreiten dürfen. Diese Möglichkeit der schrittweisen Erhöhung über §§ 558 ff. BGB und §§ 559 ff. BGB entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers (BT –Drucks 7/2011, S. 11). Das Sonderkündigungsrecht aus § 561 BGB steht dem nicht entgegen. Denn dieses kann der Mieter auch nach der zweiten Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB geltend machen.

III. Der Praxistipp

Will der Mieter nach seiner Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB keine Überraschungen erleben, muss er versuchen, die Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem Verzicht des Vermieters auf sonstige Erhöhungen zu verbinden. Alleine in der unter den Möglichkeiten der Modernisierungsmieterhöhung bleibenden Erhöhung nach §§ 558 ff. BGB steckt diese aber, wie der BGH betont, noch nicht.