Formelle Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung

BGH,Urt. v.29.1.2020–VIII ZR 244/18

I. Der Fall

Die Parteien streiten um die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Vermieterin einer größeren Liegenschaft erstellte Betriebskostenabrechnungen, die Gewerbe- und Wohneinheiten getrennt abrechnen, ohne die jeweiligen Flächen zu erläutern. Zudem rechnete sie nach Wirtschaftseinheiten ab, ohne zu erläutern, aus welchen „Hauseingängen“ sich diese zusammensetzten. Für die Mieter einer Wohnung ergab sich bei einer Verdreifachung des durchschnittlichen Energieverbrauchs der Vorjahre eine Nachzahlung von 1.166,21 EUR. Die Klage auf Zahlung dieses Betrages blieb in den Tatsacheninstanzen, die die Abrechnung für formell unwirksam hielten, ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte einstweilen Erfolg. Die Abrechnung ist nicht formell unwirksam.

Der angewendete Verteilungsschlüssel lässt sich aus der Angabe von Gesamtfläche und Wohnfläche der Beklagten entnehmen. Damit genügt die Abrechnung den formellen Anforderungen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes bedurfte es keiner weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels, da der Verteilungsmaßstab „Fläche“ aus sich heraus verständlich ist. Informationen dazu, aus welchen Gebäudeteilen sich Wirtschaftseinheiten zusammensetzen, gehören nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. Selbst dann, wenn die Vermieterin nicht zur Bildung von Wirtschaftseinheiten bzw. zur Zusammenfassung der Gesamtanlage zu einer Wirtschaftseinheit berechtigt gewesen sein sollte, betrifft dies nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

Ähnliches gilt, soweit das Berufungsgericht die Erläuterungen zu einzelnen Kostenarten für unverständlich hielt. Dies ist auf der formellen Ebene unschädlich, wenn solche Aufschlüsselungen für die formelle Ordnungsmäßigkeit, wie hier, nicht erforderlich sind. Auch die doppelte Nennung einzelner Kostenarten betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung. Schließlich ist auch die Erhöhung von Verbrauchswerten gegenüber den Vorabrechnungen allenfalls eine Frage der materiellen Richtigkeit einer Abrechnung. Das Berufungsgericht wird sich also nach der Aufhebung und Zurückverweisung mit den materiellen Einwänden gegen die Abrechnung zu beschäftigen haben.

III. Der Praxistipp

Es bleibt spannend, wie der BGH den neuerlichen Fall einer auf Anhieb unplausiblen Heizkostenabrechnung im Rahmen der materiellen Ordnungsmäßigkeit behandelt. Vor zwei Jahren sah der BGH das Bestreiten einer (weit) überproportionalen Beteiligung an den Heizkosten als Streit über die Richtigkeit der gegenüber den verklagten Mietern abgerechneten Wärmemengen an. Die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten trage, so der BGH seinerzeit, der Vermieter (BGH, Urt. v. 7.2.2018 – VIII ZR 189/17, ZMR 2018, 573 = WuM 2018, 288). Dies ist nur schwer mit der Entscheidung zu vereinbaren, dass eine nicht verbrauchsabhängige Verteilung von Energiekosten nur zu einem Recht auf Kürzung der vorgelegten Abrechnung, aber eben nicht zum direkten oder (im Wege der Darlegungs- und Beweislast) mittelbaren Anspruch auf Neuerstellung der Abrechnung führt (BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 329/14, ZMR 2016, 280 = WuM 2016, 174.)