Flächenabweichung als Sachmangel

BGH, Urt. v. 25.11.2020 – XII ZR 40/19

I. Der Fall

Die Parteien streiten um die Feststellung einer 10 %igen Mietminderung. Nach § 1 des Mietvertrages zwischen den Parteien beträgt die Gesamtfläche des zum Betrieb einer Ballettschule vermieteten Gesamtobjekts ca. 300 qm. Die Mieterin begehrt, gestützt auf die Behauptung einer um 10 qm geringeren Fläche und die fehlerhafte Zuweisung eines Flures zu ihrer Einheit, die Feststellung einer Mietminderung um 10 %. Gegen die Klageabweisung in den Tatsacheninstanzen wendet sich die vom BGH zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Dass der von der Mieterin beanspruchte Flur mit anderen Mietern geteilt werden muss, ist bereits aus dem Grundriss zu ersehen, der dem Mietvertrag beigefügt ist. Auch aus dem Mietvertrag ergibt sich kein alleiniges Nutzungsrecht. Ebenso wenig ergibt sich aus dem Umbau, der die Fläche der angemieteten Räume verringert hat, ein Mangel der Mietsache.

Entgegen der Auffassung der Revision liegt hierin keine Doppelvermietung. Vielmehr stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche nach ständiger Rechtsprechung des BGH (z.B.: BGH NJW 2012, 3173; BGH NJW 2018, 2317) nur einen Sach- und keinen Rechtsmangel dar. Dabei ist allerdings davon auszugehen, dass dieser bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB unerheblich ist. Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter bei einer geringeren Flächenabweichung in jedem Fall mit einer Mietminderung ausgeschlossen ist. Er muss allerdings darlegen, dass er schon durch die geringere Flächenabweichung im vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Dies hat die Mieterin hier nicht getan, da sie nur die abstrakte Behauptung aufgestellt hat, durch die Flächenabweichung seien ihr mögliche Einnahmen entgangen. Inwieweit sie hierdurch im Gebrauch des Übungsraumes beeinträchtigt wird, ergibt sich hieraus nicht.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung dürfte auf das Wohnraummietrecht übertragbar sein. Demnach enthebt nur eine Flächenabweichung von mehr als 10 % den Mieter näherer Darlegungen zum Mangel der Mietsache. Unter diesem Wert muss er im Einzelnen zur Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs vortragen.