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Erhöhung der Teilinklusivmiete unter Bezugnahme auf die ortsübliche Nettomiete

Erhöhung der Teilinklusivmiete unter Bezugnahme auf die ortsübliche Nettomiete

BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 108/20

I. Der Fall

Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung. Im Mietvertrag war ursprünglich eine Teilinklusivmiete vereinbart. Gesondert sollten nur die Kosten für Heizung, Wasser, Entwässerung, Aufzug und Treppenreinigung abgerechnet werden. Da die Mietvertragsparteien von dieser Praxis abwichen, ging das erstinstanzliche Gericht bereits 2006 von einer Umstellung auf eine Nettokaltmiete mit Abrechnung aller Betriebskosten um. Ferner stimmte die Mieterin 2016 und 2017 einer Erhöhung der Nettokaltmiete zu. Mit Schreiben vom 27.8.2018 verlangte die Klägerin eine Erhöhung der Grundmiete von 408,56 EUR um 19,36 EUR auf 5,56 EUR/qm. Die ortsübliche Vergleichsnettomiete liegt bei 8,42 EUR/qm. Die Klage hatte in zweiter Instanz, die von einer zwischenzeitlichen Umstellung der Mietstruktur ausging, Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.

Selbst wenn es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes nicht zu einer Änderung der Mietstruktur von einer Teilinklusiv- zu einer Nettokaltmiete gekommen sein sollte, ist das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß entsprechend § 558a BGB begründet. Denn dessen Begründung soll dem Mieter nur die Möglichkeit geben, seine sachliche Berechtigung zu prüfen. Hierzu ist es erforderlich, dass der Mieter dem Verlangen die erhöhte Miete entnehmen und mit der ortsüblichen Vergleichsmiete vergleichen kann. Dies erforderte hier nicht der Herausrechnung der Betriebskosten aus der Grundmiete. Denn selbst die erhöhte Teilinklusivmiete übersteigt die ortsübliche Nettomiete unstreitig nicht. Nur dann, wenn die begehrte Teilinklusivmiete die reine Nettomiete übersteigt, kann der Mieter ohne Herausrechnung der Betriebskosten nicht ersehen, ob die „bereinigte“ Miete die ortsübliche Nettokaltmiete übersteigt.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung ist wohl so zu verstehen, dass die ortsübliche Nettomiete nur dann als Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB herangezogen werden kann, wenn die Teilinklusivmiete insgesamt hierunter liegt. Übersteigt sie die ortsübliche Nettomiete, genügt es nicht, einzelne Kosten bis zur Grenze der ortsüblichen Miete herauszurechnen. Dann muss der Vermieter die Nettomiete ohne Betriebskosten ermitteln.

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