Problemstellung: Tod des Mieters und unbekannte Erben
In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein alleinstehender Mieter verstirbt und dessen Erben nicht bekannt sind. So schlagen oft die nächsten Angehörigen die Erbschaft aus, so dass der Vermieter vor dem Problem steht, wem gegenüber er Erklärungen abgeben soll. Insbesondere besteht sein Interesse an einer zeitnahen Kündigung und Räumung und der Möglichkeit zur schnellen Neuvermietung der Immobilie.
Nachlasspflegschaft als Lösung für den Vermieter
Sind die Erben unbekannt, so kann das Nachlassgericht für diejenigen, die Erben werden, einen Nachlasspfleger bestellen, § 1960 Abs. 2 BGB. Gegenüber dem Nachlasspfleger als gesetzlichem Vertreter der Erben kann der Vermieter dann Ansprüche geltend machen oder auch die Kündigung des Mietverhältnisses erklären. Der Nachlasspfleger ist aktiv und passiv prozessführungsbefugt[1] und kann auch Verfügungen über Nachlassgegenstände treffen. Der Nachlasspfleger kann insbesondere den wertlosen Hausrat des Mieters zur Räumung freigeben.
Informationsrechte und praktische Handlungsmöglichkeiten des Vermieters
Will der Vermieter sich zunächst Informationen beschaffen, ob es bereits ermittelte oder mögliche Erben gibt, so hat auf Antrag des Vermieters das Nachlassgericht Akteneinsicht in die Nachlassakten zu gewähren, da ein berechtigtes Interesse durch den Vermieter vorgewiesen werden kann.[2] Zur Glaubhaftmachung reicht üblicherweise die Vorlage des Mietvertrags aus.
Die Nachlasspflegschaft wird in der Regel dann nicht angeordnet, wenn die Kosten der Nachlasspflegschaft aus dem Nachlass nicht gedeckt werden können. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, zu erklären, dass er für die Kosten der Nachlasspflegschaft, also die Gerichtskosten und die Kosten des Nachlasspflegers, einsteht und ggf. hierauf auch einen Vorschuss leistet.
Soweit der Vermieter wirksam sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat, kann er den Nachlass auch verwerten. Ohne weiteres darf der Vermieter die Gegenstände allerdings nicht entsorgen, so dass auch in diesem Fall die Nachlasspflegschaft beantragt werden sollte, um vom Nachlasspfleger die Genehmigung zur Entsorgung einzuholen bzw. die Entsorgung von diesem vornehmen zu lassen.
Pflichten und Risiken bei leerstehenden Immobilien
Exkurs: Gebäudeversicherung
Ist der Eigentümer oder Mieter der Immobilie verstorben und diese in der Folge unbewohnt, stellt dies eine gefahrerhöhende Tatsache dar. Eine Gefahrerhöhung liegt immer dann vor, wenn die tatsächlichen Umstände sich so verändern, dass der Eintritt des Versicherungsfalls wahrscheinlicher wird. Es gehört daher zu den vertraglichen Obliegenheiten des Erben, den Versicherer vom Tod des Versicherungsnehmers sowie vom Leerstand der Immobilie unverzüglich zu unterrichten.
Die Immobilie muss darüber hinaus durch den Erben in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten werden. Wasserführende Anlagen und Einrichtungen sind zu überprüfen und bei Leerstand des Gebäudes abzusperren. Im Winter ist dafür Sorge zu tragen, dass keine Frostschäden an Rohren entstehen können.
Verletzt der Erbe vorsätzlich und für den Schadenseintritt ursächlich seine Obliegenheiten, wird der Versicherer vollständig leistungsfrei. Bei grob fahrlässiger und für den Schadenseintritt ursächlicher Obliegenheitsverletzung kann der Versicherer seine Leistung entsprechend der Schwere des Verschuldens des Erben kürzen.
Die Gefahrerhöhung durch den Leerstand des Gebäudes berechtigt den Versicherer zur Kündigung oder Vertragsanpassung. Eine solche erfolgt regelmäßig durch eine deutliche Erhöhung der Prämie.
Ein Auszug aus dem Buch Riedel (Hrsg.), Immobilien in der Erbrechtspraxis, 2. Auflage 2026, S. 270-271.
