Die unterschiedlichen Bestandteile eines Grundstücks
Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen – „insbesondere Gebäude“ – sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie noch mit dem Boden verwachsen sind (§ 94 Abs. 1, 2 BGB). Aufgrund dieser Wesentlichkeit werden sie rechtlich Teil des Grundstücks. Sie sind nicht selbstständig verkehrsfähig, können also grundsätzlich weder getrennt veräußert noch gesondert belastet werden. Hiervon zu unterscheiden sind Scheinbestandteile (§ 95 BGB), also nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügte Anlagen; sie bleiben rechtlich selbstständig. Typische Beispiele sind temporäre Messe-Einbauten oder Mietereinbauten mit wirksamer Rückbauabrede.
Zubehör (§§ 97, 98 BGB) – etwa fest zugeordnete Maschinen oder betriebsdienliche Einrichtungen – ist dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt, wird aber nicht Bestandteil des Grundstücks; es folgt einer eigenen sachenrechtlichen Systematik und kann im Rechtsverkehr grundsätzlich gesondert übertragen oder belastet werden. „Früchte“ (§ 99 BGB), z.B. Feldfrüchte oder Holznutzungen, erlangen erst mit der Trennung vom Mutterboden die Eigenschaft selbstständiger Sachen.
Wichtige Unterscheidung für korrekte Wertermittlung
Wesentliche Bestandteile (§ 94 BGB) sind zwingend Teil des Bewertungsgegenstands; Scheinbestandteile (§ 95 BGB) und Zubehör (§§ 97, 98 BGB) werden nur erfasst, sofern und soweit dies der Marktüblichkeit und der durch die Immo-WertV 2021 vorgegebenen Bewertungseinheit entspricht. Früchte (§ 99 BGB) sind je nach Trennungszustand und vertraglichen Bindungen stichtagsbezogen zuzuordnen. Eine sorgfältige Abgrenzung entlang dieser Kategorien ist erforderlich, damit die Wertermittlung den rechtlichen Bestand, die marktübliche Kaufpreisbildung und die Vorgaben der ImmoWertV 2021 sowie der ImmoWertA konsistent abbildet (Grüneberg/Ellenberger, §§ 93–99 Rn jeweils).
Was ist ein Grundstück?
Das Grundstück ist im rechtlichen Sinn die im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer laufenden Nummer geführte, räumlich abgegrenzte Teilfläche der Erdoberfläche. Seine dingliche Zuordnung und seine Übertragbarkeit folgen dem System des sachenrechtlichen Erwerbs durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB) sowie der hierfür erforderlichen Auflassung (§ 925 BGB); die grundpfandrechtliche Belastbarkeit ergibt sich aus den Vorschriften über Grundpfandrechte (z.B. § 1113 BGB). Das Grundbuch weist die Grundstücke im Bestandsverzeichnis aus und bezeichnet sie unter Bezug auf das amtliche Verzeichnis (§ 2 Abs. 2 GBO). Ein Grundstück kann ein oder mehrere Flurstücke umfassen; das Flurstück (Parzelle) ist die kleinste buch- und vermessungstechnische Einheit des Liegenschaftskatasters, landesrechtlich definiert und über Gemarkung, Flur und Flurstücknummer eindeutig identifizierbar.
Grundbuch und Kataster
Grundbuch (Nachweis dinglicher Rechte) und Liegenschaftskataster (amtliches Verzeichnis der Grundstücke) sind organisatorisch getrennt, aber funktional verknüpft: Das Grundbuch übernimmt zur Bezeichnung der Grundstücke die Festlegungen des Katasters (§ 2 Abs. 2 GBO) und sichert so die Identität zwischen grundbuchlicher Einheit und katastermäßiger Abgrenzung (Demharter, Einl. Rn 3 ff., § 2 Rn 1 ff.). Auch die tatsächlichen Nutzungen werden aus dem Kataster übernommen, entfalten aber keine unmittelbare rechtliche Bindung, sondern wurden zu unbekannten Zeitpunkten, nach den dann herrschenden, tatsächlichen Gegebenheiten in der Örtlichkeit oder aus Luftbildern von den Katasterbehörden erfasst. Hier ist ggf. davon abweichend bei der Bewertung insbesondere auf die baurechtliche Qualifikation abzustellen. Während das Grundstück grundbuchrechtlich über die laufende Nummer bestimmt ist und seine räumliche Identität auf Katasterdaten beruht, ist für die Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV die wirtschaftliche Einheit maßgeblich, die sich an Marktgegebenheiten und tatsächlicher Funktion orientiert und damit die bloße Flurstücks- oder Grundbuchabgrenzung überschreiten kann.
Für Wertermittlungszwecke ist daher stets zu prüfen, ob ein wertbildender Gegenstand wesentlicher Bestandteil (untrennbarer Teil des Grundstücks), Scheinbestandteil (rechtlich selbstständig) oder Zubehör (wirtschaftliche Zuordnung) ist, da die richtige Qualifikation darüber entscheidet, ob und wie der Gegenstand dem Grundstückswert zuzurechnen ist und ob eigenständige Rechte – etwa Sicherungseigentum oder Grundpfandrechte – begründet werden können.
Ein Auszug aus dem Buch Riedel (Hrsg.), Immobilien in der Erbrechtspraxis, 2. Auflage 2026, S. 106-107.
