AGB-Kontrolle und Anfechtung des Beschlusses über den Verwaltervertrag

BGH,Versäumnisurt. v.5.7.2019–V ZR 278/17

I. Der Fall

Die Parteien, die Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses. Die Eigentümerversammlung vom 8.4.2015 bestellte die T GmbH zur neuen Verwalterin. Nach Anfechtung dieses Beschlusses bestellten sie auf einer weiteren Versammlung vom 11.9.2015 die T GmbH erneut zur Verwalterin und ermächtigten drei Miteigentümer zum Abschluss eines von der T GmbH vorgelegten Verwaltervertrages. Diese Beschlüsse erklärten die Tatsacheninstanzen für ungültig, da zahlreiche Klauseln im Vertragsentwurf einer AGB-Kontrolle nicht standhielten. Hiergegen richtet sich die vom BGH zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel, das aufgrund der Säumnis der Kläger als Versäumnisurteil, aber aufgrund einer Sachprüfung ergeht, führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Die Hauptsache hat sich nicht schon deswegen erledigt, weil die am 11.9.2015 beschlossene Bestellungsdauer abgelaufen ist. Das folgt zwar nicht schon aus der Rückwirkung der Ungültigerklärung. Denn diese führt analog § 47 FamFG nicht zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter in der Zwischenzeit vorgenommen hat. Vielmehr entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Beschlusses erst dann, wenn ein Erfolg der Klage dem Anfechtenden keinen Nutzen mehr bringen kann. Davon ist regelmäßig nicht auszugehen, da die Bestandskraft des Beschlusses den Einwand ausschließt, die Beschlussfassung habe ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen.

Die Anfechtungsklage hat auch in der Sache Erfolg.

Das Berufungsgericht hat die Ermächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrages und nach dem Grundgedanken des § 139 BGB auch die Bestellung der T GmbH für ungültig erklärt, weil zahlreiche Klauseln im Vertragsentwurf einer AGB-Kontrolle nicht standhielten. Dies hält rechtlicher Prüfung nicht stand. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht die Ermächtigung einzelner Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Verwaltervertrages nur dann, wenn die Wohnungseigentümer hierbei ihr Gestaltungsermessen überschreiten. Diese Grenze überschreiten sie weder dadurch, dass sie einen vom Verwalter vorformulierten Vertrag mit möglicherweise nach §§ 305 ff. BGB unwirksamen Klauseln abschließen, noch durch die Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrages. Zwar ist streitig, ob die AGB-Kontrolle bereits bei Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung zum Abschluss eines Verwaltervertrages oder erst bei seiner Anwendung vorzunehmen ist. Während einige die Überprüfung im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG bejahen (etwa OLG München NZM 2009, 548 f.; Jennißen, WEG, 6. Aufl. § 26 Rn 119 f.), lassen andere es mit der Nichtigkeit nach § 306 BGB bewenden (etwa Ott, ZWE 2016, 159, 162; Sauren, NZM 2018, 272, 274 f.).

Letztgenannte Position trifft zu. Dies beruht u.a. darauf, dass Verstöße gegen §§ 305 ff. BGB zeitlich unbegrenzt zu berücksichtigen sind. Damit würde eine AGB-rechtliche Kontrolle im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG zu einer unterschiedlichen Kontrolldichte führen, je nachdem, ob die Wohnungseigentümer ihren Bevollmächtigten ohne nähere Weisungen oder unter Bezugnahme auf einen bestimmten Vertragsentwurf zum Vertragsabschluss ermächtigen.

In ersterem Fall wäre die AGB-Kontrolle nur bei der Anwendung des Verwaltervertrages, in letzterem zusätzlich in der Anfechtungsklage zu prüfen. Zudem würde eine AGB-rechtliche Überprüfung des Vertragsentwurfs die Wohnungseigentümer, die regelmäßig nicht über eine juristische Ausbildung verfügen, überfordern. Denn sie müssten entweder, wenn sie die Annahme eines Vertragsentwurfs beschließen, in ihrer Gesamtheit über dessen Übereinstimmung mit Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung befinden oder diese Prüfung auf ihre Bevollmächtigten delegieren. Zudem ergäben sich auch für die Gerichte zahlreiche Unsicherheiten, da es durchaus unterschiedlich beurteilt wird, ab welcher Fehlerdichte Verstöße nach §§ 305 ff. BGB zur Anfechtbarkeit einer Beschlussfassung über den Verwaltervertrag führen.

Die Ermächtigung zum Abschluss des Vertragsentwurfs ist auch nicht deswegen für ungültig zu erklären, weil die vorgesehene Vergütung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer nicht gehalten, den billigsten Anbieter zu wählen. Erst eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung, die nicht durch Sachgründe gerechtfertigt ist, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt auch für Sondervergütungen. Soweit aus der früheren Rechtsprechung des Senates (zuletzt BGH v. 18.2.2011 – V ZR 197/10; ZWE 2011, 209) abgeleitet wird, der Verwalter habe allgemein keinen Anspruch auf Sondervergütungen für ihm gesetzlich zugewiesene Aufgaben, beruht dies auf einem Missverständnis.

Der Senat hat sich bislang nur mit Pauschalvergütungen befasst, die in der Regel so auszulegen sein werden, dass sie alle gesetzlichen Pflichtaufgaben des Verwalters abdecken. Bei dieser Vertragsgestaltung ist für Sondervergütungen regelmäßig wenig Raum. Anders steht es bei Verträgen, die eine Vergütung aus mehreren Bestandteilen vorsehen. Es ist möglich, neben einer Grundvergütung für die ständig anfallenden Aufgaben des Verwalters Sondervergütungen für einzelne, klar abgegrenzte Aufgaben des Verwalters auszuweisen. Das Gesetz steht dem nicht entgegen, da es nur festlegt, welche Aufgaben dem Verwalter als Organ obliegen, aber nicht, wie sie zu vergüten sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Rückgriff auf solche Abreden auch ohne Festlegung von Obergrenzen nicht im freien Belieben des Verwalters steht. So kann er säumige Wohnungseigentümer nicht beliebig oft (vergütungspflichtig) mahnen, sondern nur so häufig, wie dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Auch eine Zusatzvergütung für zusätzliche Eigentümerversammlungen begegnet vor diesem Hintergrund keinen Bedenken, zumal sich für diesbezüglich weniger aufwendige Gemeinschaften auch Vorteile ergeben können.

Schließlich ist der Bestellungsbeschluss auch nicht deswegen für ungültig zu erklären, weil der Beschluss über die Ermächtigung zum Abschluss eines Verwaltervertrages fehlerhaft ist. Beide stehen für sich.

Vielmehr hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch aus § 21 Abs. 3, 5 WEG auf Abberufung des Verwalters, wenn es nicht gelingt, einen Verwaltervertrag abzuschließen. Im Übrigen wird bei der erneuten Verhandlung zu bedenken sein, dass selbst der Fortfall einzelner Vergütungsbestandteile regelmäßig nicht den Schluss erlaubt, die Parteien hätten den verbliebenen Vertrag nicht geschlossen. Für die Wohnungseigentümer ist diese Folge sogar vorteilhaft und der Verwalter wird regelmäßig trotzdem an der Durchführung des Vertrages interessiert sein.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung bestätigt zunächst Althergebrachtes wie den nur ex nunc erfolgenden Fortfall der Verwalterstellung analog § 47 FamFG und das weite Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Entscheidung über den Verwaltervertrag. Daneben bestätigt der BGH en passant entgegen einer Mindermeinung (etwa Hügel, ZMR 2008, 3; Jacoby, ZWE 2008, 328), dass der Verband seine Willensbildung auch mit Wirkung nach außen durch Beschluss vornehmen kann. Neu ist die Beschränkung der Prüfung nach §§ 305 ff. BGB bei der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag, was allerdings praktische Probleme nach sich ziehen dürfte. Denn Vertragspartner des Verwalters ist der teilrechtsfähige Verband. Wenn ein Wohnungseigentümer hier Verstöße gegen §§ 305 ff. BGB annimmt, kann er also nicht unmittelbar hiergegen vorgehen. Er muss entweder seine Miteigentümer überzeugen, die eine Weisung gegenüber dem Verwalter aussprechen, oder die Rechte des Verwalters im Verfahren nach § 43 Nr. 3 WEG etwa durch Feststellungsklage klären lassen (zur Zulässigkeit bei Drittrechtsverhältnissen s. Zöller/Greger, ZPO, 33. Aufl. 2020 § 256 Rn 3b). Schließlich eröffnet die neue Rechtsprechung zu Sondervergütungen den Verwaltern einen weiten Spielraum bei der Gestaltung ihrer Verträge. Es muss künftig nur noch klar sein, welche (ständig anfallenden) Aufgaben von der Grundvergütung erfasst sind. Dann kann der Verwaltervertrag auch für Mindestaufgaben gemäß § 27 Abs. 4 WEG zusätzliche Vergütungen vorsehen.