Mieterhöhung trotz Berliner Mietendeckels

AG Charlottenburg,Urt. v.4.3.2020–213 C 136/19

I. Der Fall

Die Parteien eines Mietvertrages streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine knapp 50 qm große Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin. Die Vermieterin begehrte von der Mieterin mit Schreiben vom 13.6.2019 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich 25,37 EUR auf 539,79 EUR und erhob, nachdem diese nicht zustimmte, Klage auf Zustimmung hierzu.

II. Die Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB liegen vor.

Insbesondere erfolgte die Klageerhebung innerhalb der Frist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB, die Begründung gemäß § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt vor, die Sperrfrist und die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sind eingehalten. Schließlich ist die geforderte Miete auch ortsüblich. Dem steht das MietenWoG Bln schon deswegen nicht entgegen, weil der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begründet wurde. Der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln genannte Stichtag (18.6.2019) ändert hieran nichts, da er bereits seinem Wortlaut nach allenfalls die Frage regelt, welcher Zeitpunkt für die Bemessung der zulässigen Miete maßgeblich ist. Dieser Stichtag kann aber nicht die Rückwirkung des später in Kraft getretenen Gesetzes anordnen. Zudem beschränkt sich das MietenWoG Bln ausdrücklich auf eine öffentlich-rechtliche Regelung, entfaltet daher zwischen Privaten wie den Parteien des Mietvertrags keine Wirkung.

Die Mieterhöhung verstößt auch nicht gegen § 134 BGB. Denn nach dieser Vorschrift kann nur ein Rechtsgeschäft nichtig sein. Der Anspruch aus § 558 BGB ist aber kein Rechtsgeschäft, sondern ein gesetzlicher Anspruch. Darüber hinaus ist § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln zu unbestimmt gefasst. Das Mieterhöhungsverlangen könnte nicht hierunter subsumiert werden, da nicht hinreichend konkretisiert wird, was eine „verbotene“ Miete sein soll. Dass der Berliner Gesetzgeber hiermit nicht den Anspruch aus den §§ 558 ff. BGB auf Erhöhung der Miete gemeint haben kann, folgt schon aus den von ihm beschriebenen unterschiedlichen „Rechtsregimen“, da sich das MietenWoG Bln auf das öffentlich-rechtliche „Rechtsregime“ beschränkt. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln kommt im Wege verfassungskonformer Auslegung also allenfalls Bedeutung für das Ordnungswidrigkeitenrecht zu. Selbst hier verstieße indessen die Sanktionierung eines vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln zugegangenen Mieterhöhungsverlangens unmittelbar gegen Art. 103 Abs. 2 GG, wonach eine Tat nur bestraft werden kann, wenn ihre Strafbarkeit vor Tatbegehung gesetzlich bestimmt war. Schließlich steht der Anwendung von § 3 MietenWoG Bln auf bürgerlich-rechtliche Mieterhöhungsverlangen bei verfassungskonformer Auslegung Art. 31 GG entgegen, wonach Bundesrecht Landesrecht bricht. Die bundesrechtliche Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB geht daher landesrechtlichen Regelungen jeder Rangordnung vor.

III. Der Praxistipp

Es handelt sich zwar nur um eine erstinstanzliche Entscheidung. Es ist aber bemerkenswert, dass bereits die unteren Instanzen dem wenig verfassungskonformen Vorgehen des Berliner Senats die Gefolgschaft verweigern. Noch weiter geht (wieder einmal) die 67. Zivilkammer des LG Berlin, die diesmal zu Recht die Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln annimmt und die Sache daher dem BVerfG vorlegt (s.u. im Rechtsprechungstelegramm).