WEG-Kommentar: Verjährung der Wohngeldansprüche

Wohngeldansprüche unterliegen nach nahezu einhelliger Auffassung und der Rechtsprechung des BGH der Verjährung. (BGH V ZR 350/03, NJW 2005, 3146; a.A. Jennißen, Verwalterabrechnung, Rn 1046; Jennißen/Jennißen, § 28 Rn 322) Alle Arten von Beitragsforderungen verjähren gemäß § 195 BGB in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, d.h. fällig geworden, ist und der Gläubiger von den Umständen, die den Anspruch begründen, sowie der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Dies bedeutet, dass die Ansprüche auf Vorschüsse unabhängig von dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 verjähren, es tritt keine Novation der Forderung ein, die Verjährung beginnt auch nicht neu. (BGH V ZR 171/11, NZM 2012, 562) Die Verjährung wird durch Klageerhebung oder Beantragung eines Mahnbescheids gehemmt (§ 204 Nr. 1, 3 BGB). Insoweit muss allerdings der Anspruchsgrund deutlich gemacht werden. Dies ist bei der Bezeichnung „rückständiges Hausgeld“ nicht der Fall, da sich dies auf die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan oder die Abrechnungsspitzen beziehen kann. Insoweit handelt es sich aber um verschiedene Streitgegenstände, eine Einbeziehung oder Auswechslung des Anspruchsgrunds ist daher nur im Wege der Klageerweiterung oder der Klageänderung möglich. (LG Frankfurt a.M. 2–13 S 68/18, ZMR 2019, 140)

Für die Kenntnis i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist im neuen Recht die Kenntnis des Verwalters als gesetzlicher Vertreter (§ 9b Abs. 1) maßgeblich. (Jennißen/Jennißen, § 28 Rn 323; Bärmann/Becker, § 28 Rn 360) Der Wohngeldschuldner kann sich nach Treu und Glauben auf die Kenntnis des Vertretenen aber dann nicht berufen, wenn der Verwalter mit ihm bewusst zum Nachteil des Vertretenen zusammengewirkt hat. (OLG München 34 Wx 129/06, NZM 2007, 526; OLG Hamm 15 W 96/08, ZMR 2009, 865, 867) Die Kenntnis des Verwalters von Anspruch und Schuldner wird im Regelfall schon durch die Beschlussfassung begründet werden.

Eigentümerwechsel

Etwas anderes gilt jedoch im Falle eines Eigentümerwechsels für die nach der Eintragung des neuen Eigentümers fällig werdenden Beiträge. Der Verwalter wird aber verpflichtet sein, zumindest bei bestehenden Rückständen das Grundbuch einzusehen. (Jennißen/Jennißen, § 28 Rn 323) Unabhängig von der Kenntnis verjähren die Beitragsforderungen spätestens in zehn Jahren ab Fälligkeit (§ 199 Abs. 4 BGB). Fehlen die finanziellen Mittel für verjährungshemmende Maßnahmen, hat der Verwalter der Gemeinschaft gleichwohl gemäß § 280 Abs. 1 BGB den durch den Verjährungseintritt entstandenen Schaden zu ersetzen, wenn er die Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich auf die drohende Verjährung von Hausgeldforderungen hingewiesen hatte. (AG Hamburg-St. Georg 980b C 42/12, ZMR 2013, 388; vgl. zu Schadensersatzansprüchen wegen Verjährung auch AG Köln 215 C 146/15, ZMR 2016, 496)

Im Regelfall beginnt die Verjährung danach mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Beschluss über die Beitragsforderung gefasst wurde. Eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss hemmt die Verjährung nicht. Die Verjährung der aus dem Wirtschaftsplan geschuldeten Wohngeldvorschüsse beginnt durch den Beschluss über die Jahresabrechnung für diese Forderungen nicht neu zu laufen. (BGH V ZR 171/11, NZM 2012, 562 Tz. 19; ebenso Schultzky, ZMR 2008, 757, 761 und ZWE 2011, 12; a.A. OLG Dresden 3 W 1369/05, ZMR 2006, 543; OLG Hamm 15 Wx 208/09, ZMR 2009, 467; Bub, ZWE 2011, 193, 195; wohl auch OLG Hamburg 2 Wx 4/05, ZMR 2006, 791, 792) Eine Novation würde zwar eine Änderung der Verjährungsfrist nach sich ziehen. Eine Novation liegt aber im Verhältnis zwischen Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan gerade nicht vor, denn eine neue originäre Schuld begründet die Jahresabrechnung nur für die Abrechnungsspitze. (BGH V ZR 171/11, NZM 2012, 562 Tz. 20)

Durch einen konstitutiven Zweitbeschluss über bereits verjährte Altforderungen aus Jahresabrechnungen kann indes die Verjährung unterlaufen werden, dieser ist daher nur unter engen Voraussetzungen möglich. Die Erhebung der Verjährungseinrede kann im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Schuldner den Eindruck erweckt hat, er werde ohne Rechtsstreit zahlen. Dies kann aber jedenfalls dann nicht angenommen werden, wenn er den Beschluss, der die Beitragsforderung begründete, angefochten hat. (AG Köln 215 C 146/15, ZMR 2016, 496)

Rechtskräftig festgestellte Ansprüche verjähren in 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB), beginnend mit der Rechtskraft der Entscheidung (§ 201 BGB). Titulierte Zinsen verjähren jedoch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 197 Abs. 2 BGB).

Ein Auszug aus dem Buch Niedenführ (Hrsg.), WEG – Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 14. Auflage, 2026, S. 674-675.

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