Begriff und dogmatische Einordnung der mittelbaren Immobilienschenkung
Erbschaftsteuerliche Besonderheiten bestehen hinsichtlich des Schenkungsgegenstands bei sog. mittelbaren Immobilienschenkungen. Dabei handelt es sich um eine von der Zivilrechtsprechung entwickelte und vom BFH übernommene Rechtsfigur, die dem Umstand Rechnung trägt, dass der Gegenstand der entreichernden Vermögenshingabe nicht zwingend mit dem Zuwendungsgegenstand identisch sein muss, weil Letzterer schlussendlich vor allem durch den Parteiwillen der Beteiligten definiert wird.[1]
Kennzeichnend für die mittelbare Schenkung ist die Verbindung der Vermögenshingabe mit der Abrede, dass der hingegebene Vermögenswert (in der Regel ein Geldbetrag oder eine Forderung) für den Erwerb oder die Herstellung eines anderen Gegenstands zu verwenden ist. Dann bildet dieser Gegenstand das eigentliche Zuwendungsobjekt. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung dieses Konstrukts ist, dass der Erwerber durch die Verwendungsabrede tatsächlich gebunden ist, in welcher Weise er das hingegebene Vermögen verwendet. Er muss (wenigstens rechtlich) an einer freien Verfügung gehindert sein.
Voraussetzungen der steuerlichen Anerkennung
Eine mittelbare Grundstücksschenkung im steuerrechtlichen Sinn setzt in der Regel voraus, dass der Schenker einen nicht ganz unerheblichen Teil (grundsätzlich mehr als 10 %) des Kaufpreises[2] eines (möglichst genau) bestimmten Grundstücks oder eines zu erwerbenden Anspruchs auf Übereignung eines solchen[3] schenkweise zur Verfügung stellt oder zu mehr als 10 % die Kosten für die Errichtung eines (konkreten) Bauvorhabens finanziert.[4]
Zwischen dem Zeitpunkt der Zuwendungszusage einerseits und dem Erwerb des Grundstücks andererseits sollte kein allzu großer zeitlicher Abstand liegen.[5] Jedenfalls muss die Schenkungszusage (sei sie auch wegen Nichtbeachtung von § 518 Abs. 1 BGB formunwirksam) vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags[6] bzw. vor der Eingehung der Kaufpreisschuld,[7] in Herstellungsfällen vor Fertigstellung des Gebäudes/Abschluss der Sanierungsmaßnahmen[8] erfolgen.
Steuerliche Bedeutung und Gestaltungsmöglichkeiten
Auch wenn seit dem ErbStG 2009 die steuerlich maßgeblichen Werte von Immobilien den Verkehrswerten wenigstens angenähert sind, findet die mittelbare Schenkung gerade im Zusammenhang mit der Zuwendung (bzw. schenkweisen Finanzierung) von Immobilien nach wie vor Anwendung. Interessante steuerliche Effekte lassen sich nach wie vor bspw. dann erzielen, wenn Gegenstand der mittelbaren Zuwendung zu Wohnzwecken vermieteter Immobilienbesitz ist, der nach § 13d ErbStG begünstigt wird.
Risiken, Abgrenzungsfragen und weitere immobilienbezogene Sonderregelungen
Vorsicht ist aber bei „umgekehrt gelagerten“ Fällen geboten, also dann, wenn eine geschenkte Immobilie (z.B. ein Familienheim i.S.v. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) kurz nach der Zuwendung veräußert wird. Steuerlich unproblematisch kann dies nur dann sein, wenn hierauf gerichtete Absprachen nicht vorliegen und der Beschenkte gegenüber dem Schenker nicht verpflichtet ist, das Grundstück nur an einen bestimmten Dritten (oder überhaupt) zu veräußern. Außerdem darf auch keine tatsächliche Zwangssituation bestehen, derentwegen er zu einer Veräußerung praktisch gezwungen ist.[9]
Abgesehen von mittelbaren Schenkungen bestehen im Hinblick auf Immobilien als Zuwendungsgegenstand einige weitere, bereits im Gesetz verankerte Sonderregelungen, die für andere Vermögensarten keine Rolle spielen. Zu nennen sind hier die Steuerbefreiungen für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien (§ 13d ErbStG) sowie für sog. Familienheime (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG). Außerdem ergeben sich im Zusammenhang mit verschiedenen, gerade bei Immobilien sehr verbreiteten Übertragungsszenarien erbschaftsteuerliche (teilweise auch ertragsteuerliche) Besonderheiten, bspw. bei Übertragungen unter Vorbehalt von Nutzungsrechten, der Vereinbarung von Versorgungsleistungen oder Gleichstellungsgeldern (vgl. Rdn 16 ff.). Ähnliches gilt, wenn anstatt oder auch gleichzeitig mit einer Immobilie Nutzungsrechte zugewendet werden (vgl. Rdn 23 ff.).
Ein Auszug aus dem Buch Riedel (Hrsg.), Immobilien in der Erbrechtspraxis, 2. Auflage 2026, S. 305-307.
