In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein alleinstehender Mieter verstirbt und dessen Erben nicht bekannt sind. So schlagen oft die nächsten Angehörigen die Erbschaft aus, so dass der Vermieter vor dem Problem steht, wem gegenüber er Erklärungen abgeben soll. Insbesondere besteht sein Interesse an einer zeitnahen Kündigung und Räumung und der Möglichkeit zur schnellen Neuvermietung der Immobilie.

Soweit die angesprochene Aufspaltung von Eigentum und Nutzungsberechtigung (Fruchtziehung) auch einkommensteuerrechtlich anerkannt bzw. nachvollzogen wird, ergibt sich durch den Nießbrauch eine Verlagerung steuerpflichtiger Einkünfte vom Eigentümer auf den Nießbrauchsberechtigten.[6] Dies kann mitunter erhebliche einkommensteuerliche Vorteile für die Familie (insgesamt) bringen, wenn bspw. eine Verlagerung von Einkünften auf Angehörige, die einem niedrigeren Steuersatz als der Eigentümer unterliegen, erfolgt.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen – „insbesondere Gebäude“ – sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie noch mit dem Boden verwachsen sind (§ 94 Abs. 1, 2 BGB). Aufgrund dieser Wesentlichkeit werden sie rechtlich Teil des Grundstücks. Sie sind nicht selbstständig verkehrsfähig, können also grundsätzlich weder getrennt veräußert noch gesondert belastet werden.

Die Bewertung von Erbbaugrundstücken ist durch das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022 v. 16.12.2022, BGBl I 2022, 2294, in Kraft getreten am 21.12.2022) neu geregelt worden. Der Wert des Erbbaugrundstücks richtete sich grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG. Für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 ist gem. § 193 Abs. 1 S. 1 BewG der Wert des Erbbaurechts durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten zu ermitteln.

Auch wenn eine allgemeine gesetzliche Verpflichtung zur Grabpflege in Deutschland nicht besteht, gebieten es doch der Anstand und die Pietät, die Gräber Verstorbener in einem würdigen Zustand zu erhalten. Auch die meisten Friedhofsordnungen regeln, dass die Grabnutzungsberechtigten die Gräber nicht verwahrlosen lassen dürfen. Grabnutzungsberechtigte sind dabei nicht automatisch die Erben. Vielmehr können sie auch anderweitig, beispielsweise durch die Friedhofssatzung oder Anordnungen des Verstorbenen, bestimmt werden.

Eine tragfähige Gutachtenprüfung folgt einem klaren, konsequent am Marktbezug orientierten Aufbau. Das nachfolgend dargestellte Vorgehen ist ein bewährtes – nicht zwingend abschließendes – Prüfraster mit dem Ziel, eine stichtags- und objektadäquat begründete Plausibilitätsprüfung entlang der Logik eines Verkehrswertgutachtens zu gewährleisten. Allgemeingültige Patentrezepte verbieten sich aufgrund der Vielgestalt realer Fälle.

In der Rubrik „Literaturkritik: Erbrecht“ stellen wir monatlich eine Auswahl von Neuerscheinungen aus dem Bereich des Erbrechts, des Erbschaftsteuerrechts sowie der erbrechtsrelevanten Nebengebiete vor. In diesem Monat geht es u.a. um die Titel "Darlegen und Beweisen im Zivilprozess" (Saueressig), "Bürgerliches Gesetzbuch: BGB" (Grüneberg), "Die Anerkennung nicht-traditioneller Status in der EU" (Bartle) und viele mehr.

Ist eine Person verstorben und im Grundbuch noch als Eigentümerin eingetragen, dann ist mit ihrem Ableben das Grundbuch unrichtig geworden (§ 894 BGB). Der Verstorbene kann nicht mehr als Eigentümer gelten und kein Vermögen mehr haben. Das Grundbuch bedarf der Berichtigung in der ersten Abteilung (Eigentümerspalte). Der Erbe, der gem. § 1922 BGB den Nachlass (mit der Immobilie) geerbt hat, ist verpflichtet, die Grundbuchberichtigung unter Vorlage der Erbnachweise herbeizuführen (§ 82 GBO).