Voraussetzungen und Richtigkeit einer Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenVO

Voraussetzungen und Richtigkeit einer Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenVO

BGH, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR 264/19

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Nachzahlung von Betriebskosten. Nach Abrechnung der Betriebskosten einschließlich der Heizkosten für 2013 bis 2015 ergab eine Überprüfung im Jahre 2016, dass die Wärmemengenzähler die Wärmemengen falsch erfassten. Auch ein Austauschzähler erfasste sie nicht ordnungsgemäß. Deswegen nahm der Vermieter für 2013 bis 2016 eine Schätzung der Heizkosten vor. Seine Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 1.066,22 EUR blieb in den Tatsacheninstanzen erfolglos, wobei das Berufungsgericht eine ordnungsgemäße Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenVO verneinte, weil sich die zum Vergleich herangezogenen Räume nicht in demselben Gebäude befanden wie die Wohnung der Beklagten. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Die Voraussetzungen einer Schätzung nach § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO liegen vor, da eine verbrauchsabhängige Abrechnung aufgrund des Gerätedefektes nicht möglich war. Die gilt auch für mehrere aufeinander folgende Abrechnungsperioden, da § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO keine Beschränkung auf eine Periode vorsieht. Ein zwingender Grund war wegen des Geräteausfalls gegeben. Da § 9a Abs. 1 HeizkostenVO verschiedene Möglichkeiten der Schätzung eröffnet, kann der Vermieter gemäß § 315 BGB zwischen ihnen nach billigem Ermessen wählen. Dabei sind Ungenauigkeiten bei der Verbrauchsermittlung hinzunehmen, da die Regelung in § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO auch auf Praktikabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsgründen beruht. Deshalb kann keinem der dort vorgesehenen Ersatzverfahren grundsätzlich Vorrang vor dem anderen eingeräumt werden.

Entgegen einer weithin in der Literatur vertretenen Auffassung (z.B. Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl. § 9a Rn 42; Herrlein/Knops/Spiegelberg/Wall, 5. Aufl. § 9a HeizkostenVO Rn 9; a.A. etwa Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. § 9a Rn 18; Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl. § 9a HeizkostenVO Rn 26) müssen sich die sich zum Vergleich herangezogenen Räume nicht in demselben Gebäude befinden wie die Wohnung, für die die Schätzung erfolgt. Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Vorschrift, da § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO nur von vergleichbaren Räumen spricht. Die Grenzen der Vergleichbarkeit zieht § 9a Abs. 2 HeizkostenVO. Ferner würden sich die Schätzungsmöglichkeiten nach § 9a Abs. 1 S. 1 Fall 2 und 3 HeizkostenVO überschneiden, wenn sich die vergleichbaren Räume im selben Gebäude befinden müssten. Zudem würde dies nicht zwangsläufig zu einer genaueren Schätzung führen, da auch in demselben Gebäude befindliche Räume einen unterschiedlichen Bauzustand aufweisen können. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes führt dies auch nicht zu einer ungenügenden Überprüfbarkeit durch den Mieter. Denn die Darlegungs- und Beweislast für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebskosten trifft schon bei Bestreiten mit Nichtwissen den Vermieter.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung enthält eine versteckte Warnung davor, aus Bequemlichkeit nach § 9a Abs. 1 HeizkostenVO abzurechnen. Der BGH betont, dass dies nur wegen Geräteausfalls oder anderer zwingenden Gründen zulässig ist, was für jede Abrechnungsperiode gesondert festgestellt werden muss. Wird also ein Geräteausfall festgestellt, muss der Vermieter diesen Mangel abstellen.