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Voraussetzungen und Richtigkeit einer Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenVO

Voraussetzungen und Richtigkeit einer Schätzung nach § 9a Abs. 1
HeizkostenVO

BGH, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR
264/19

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Nachzahlung von Betriebskosten. Nach
Abrechnung der Betriebskosten einschließlich der Heizkosten für 2013 bis 2015 ergab eine
Überprüfung im Jahre 2016, dass die Wärmemengenzähler die Wärmemengen falsch erfassten.
Auch ein Austauschzähler erfasste sie nicht ordnungsgemäß. Deswegen nahm der Vermieter für
2013 bis 2016 eine Schätzung der Heizkosten vor. Seine Klage auf Nachzahlung von
Betriebskosten in Höhe von 1.066,22 EUR blieb in den Tatsacheninstanzen erfolglos, wobei
das Berufungsgericht eine ordnungsgemäße Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenVO verneinte,
weil sich die zum Vergleich herangezogenen Räume nicht in demselben Gebäude befanden wie
die Wohnung der Beklagten. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene
Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Die Voraussetzungen einer Schätzung nach § 9a
Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO liegen vor, da eine verbrauchsabhängige Abrechnung aufgrund des
Gerätedefektes nicht möglich war. Die gilt auch für mehrere aufeinander folgende
Abrechnungsperioden, da § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO keine Beschränkung auf eine Periode
vorsieht. Ein zwingender Grund war wegen des Geräteausfalls gegeben. Da § 9a Abs. 1
HeizkostenVO verschiedene Möglichkeiten der Schätzung eröffnet, kann der Vermieter gemäß
§ 315 BGB zwischen ihnen nach billigem Ermessen wählen. Dabei sind Ungenauigkeiten bei der
Verbrauchsermittlung hinzunehmen, da die Regelung in § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO auch auf
Praktikabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsgründen beruht. Deshalb kann keinem der dort
vorgesehenen Ersatzverfahren grundsätzlich Vorrang vor dem anderen eingeräumt
werden.

Entgegen einer weithin in der Literatur vertretenen Auffassung (z.B. Lammel,
Heizkostenverordnung, 4. Aufl. § 9a Rn 42; Herrlein/Knops/Spiegelberg/Wall, 5. Aufl. § 9a
HeizkostenVO Rn 9; a.A. etwa Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. § 9a Rn 18;
Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl. § 9a HeizkostenVO Rn 26) müssen sich die sich
zum Vergleich herangezogenen Räume nicht in demselben Gebäude befinden wie die Wohnung, für
die die Schätzung erfolgt. Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Vorschrift, da § 9a Abs. 1
S. 1 HeizkostenVO nur von vergleichbaren Räumen spricht. Die Grenzen der Vergleichbarkeit
zieht § 9a Abs. 2 HeizkostenVO. Ferner würden sich die Schätzungsmöglichkeiten nach § 9a
Abs. 1 S. 1 Fall 2 und 3 HeizkostenVO überschneiden, wenn sich die vergleichbaren Räume im
selben Gebäude befinden müssten. Zudem würde dies nicht zwangsläufig zu einer genaueren
Schätzung führen, da auch in demselben Gebäude befindliche Räume einen unterschiedlichen
Bauzustand aufweisen können. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes führt dies auch
nicht zu einer ungenügenden Überprüfbarkeit durch den Mieter. Denn die Darlegungs- und
Beweislast für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebskosten
trifft schon bei Bestreiten mit Nichtwissen den Vermieter.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung enthält eine versteckte Warnung davor, aus Bequemlichkeit nach
§ 9a Abs. 1 HeizkostenVO abzurechnen. Der BGH betont, dass dies nur wegen Geräteausfalls
oder anderer zwingenden Gründen zulässig ist, was für jede Abrechnungsperiode gesondert
festgestellt werden muss. Wird also ein Geräteausfall festgestellt, muss der Vermieter
diesen Mangel abstellen.

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