Begriff der Wohnfläche

Begriff der Wohnfläche

BGH, Beschl. v. 22.6.2021 – VIII ZR 26/20

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete die Wohnung im „Erd- und Unter- und Zwischengeschoss“ gemäß § 1 des Mietvertrages „zur Benutzung als Wohnraum“, dessen Größe ca. 180 qm betrage. Bei einer Mieterhöhung 2010 wurde eine Wohnungsgröße von 177 qm zugrunde gelegt. Auf dieser Grundlage verlangte die Vermieterin von den Mietern, einer Mieterhöhung auf monatlich 1.806,37 EUR zuzustimmen. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu und beantragten widerklagend, die Klägerin zur Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 47.493,50 EUR zu verurteilen, da die tatsächliche Wohnfläche nur 144,5 qm betrage. Das Berufungsgericht gab nach Einholung eines Sachverständigengutachtens weder der Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung noch der Widerklage statt. Gegen letzteres richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Zwar ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Dies gilt auch dann, wenn die Angabe mit dem Zusatz „circa“ eingeschränkt ist. Das Berufungsgericht geht aber zu Recht davon aus, dass der Begriff der Wohnfläche keinen feststehenden Inhalt hat, so dass ihm die Mietvertragsparteien einen anderen Inhalt beilegen können als im Zusammenhang mit dem preisgebundenen Wohnraum. Deshalb kommt einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien darüber, was Wohnraum sein soll, Vorrang zu. Eine solche haben die Parteien hier getroffen, indem sie einen Mietvertrag über die Wohnung im „Erd- und Unter- und Zwischengeschoss“ schlossen, und zwar „zur Benutzung als Wohnraum.“ Auch die hiergegen gerichtete Rüge, dass die Räume im Untergeschoss wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung nicht aus Wohnraum genehmigungsfähig seien, geht fehl. Denn mangels Einschreitens der Behörde ergibt sich aus einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung keine zur Minderung berechtigende Einschränkung der Nutzbarkeit. Zudem ist es den Parteien unbenommen, im Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch Flächen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung einzubeziehen.

III. Der Praxistipp

Es wäre schön, hätte sich der Gesetzgeber im Zuge der Reform des Mietspiegelrechtes zu einer Definition der Wohnfläche durchgerungen. Denn dieser Begriff bleibt, auch in anderen Zusammenhängen, etwa bei Abrechnung der Warmwasserkosten unkonturiert. Dort bestimmt § 8 Abs. 1 HeizkostenV,, dass die verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind. Da weder die HeizkostenV noch andere Vorschriften verbindliche Vorgaben für ihre Berechnung enthalten, kann hier nach h.M. auf die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung zurückgegriffen werden, weshalb selbst Dachterrassen und Balkone/Loggien mit dem in der Wohnflächenverordnung zugelassenen Anteil von 25 % ihrer Grundfläche miteinbezogen werden dürfen (BGH, Urt. v. 2.10.2020 – V ZR 282/19).