Keine Inanspruchnahme der Miteigentümer aus § 10 Abs. 8 WEG wegen Sozialansprüchen

BGH, Urt. v. 7.5.2021 – V ZR 254/19

I. Der Fall

Die Wohnungseigentümer einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft ohne Verwalter, in der das Kopfstimmrecht gilt, streiten um den Ausgleich verauslagter Bewirtschaftungskosten. Die Klägerin legte u.a. die Kosten für Heizöl, Versicherungsprämien, eine Reparatur der Heizungsanlage, Schornsteinfeger, Strom und eine Brandschutzprüfung aus. Sie begehrt von ihren Miteigentümern die hälftige Erstattung dieser Kosten. Ihre Klage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Berufung.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Der Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten seiner Gemeinschaft begleicht, hat nur gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Ersatzanspruch, nicht aber gegen seine Miteigentümer (BGH, Urt. v. 26.10.2018 – V ZR 279/17, ZMR 2019, 419 = ZWE 2019, 265 = GE 2019, 803). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 10 Abs. 8 S. 1 WEG a.F., wenn der Anspruch seine Grundlage im Gemeinschaftsverhältnis hat. Dann ist § 10 Abs. 8 WEG a.F. nach Entstehungsgeschichte und Zweck der Vorschrift nicht anwendbar. Denn sie soll nur die Haftung des Wohnungseigentümers im Außenverhältnis regeln. Mit dieser Zielsetzung ist eine Anwendung im Innenverhältnis nicht zu vereinbaren. Der wortgleiche § 9a Abs. 4 S. 1 WEG ist nicht anders zu verstehen. Ob für Zweiergemeinschaften anderes gilt, hat der BGH zunächst offen gelassen, aber mittlerweile bejaht (BGH v. 25.9.2020 – V ZR 288/19, Infobrief 1/2021). Hieran hält der BGH fest.

III. Der Praxistipp

Nach wie vor unklar ist die Frage, wie der einzelne Wohnungseigentümer gegen die verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft vorgehen muss. Nach wohl zutreffender Auffassung wird diese von den übrigen Wohnungseigentümern vertreten (LG Frankfurt/M. v. 15.7.2021 – 2-13 S 5/21, IMR 2021, 382; a.A. AG Konstanz v. 6.5.2021 – 4 C 525/20 WEG, IMR 2021, 342). Im Ergebnis müsste der Wohnungseigentümer, der von ihr eine Erstattung begehrt, seine Klage also gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den oder die übrigen Miteigentümer richten.