BGH,Urt.v.20.5.2020–VIII ZR 55/19
I. Der Fall
Die Parteien eines Mietvertrages streiten um die Zustimmung zu einer Modernisierung einer ca. 76 qm großen Drei-Zimmer-Wohnung. Diese verfügte ursprünglich über Gasetagenheizungen und einen Gasherd. Mit Schreiben vom 1.9.2017 kündigte die Vermieterin den Einbau einer Gaszentralheizung mit Gas-Brennwertkessel an, an die alle Wohnungen angeschlossen werden sollten. Die Arbeiten sollten sich über 14 Wochen erstrecken, die voraussichtliche Mieterhöhung 69 EUR betragen. Die Einsparung an Energiekosten sollte sich auf 0,08 EUR/qm belaufen. Nachdem die Beklagte der Modernisierung nicht zugestimmt hatte, erhob die Vermieterin Klage auf Zustimmung hierzu. Die Klage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg, da das Berufungsgericht das Ausmaß der Modernisierung und die Energieeinsparung in der Modernisierungsankündigung nicht für ausreichend dargelegt hielt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
II. Die Entscheidung
Das Rechtsmittel hatte Erfolg.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes ist das Ankündigungsschreiben nicht mangels Bestimmtheit unwirksam. Sein notwendiger Inhalt gemäß § 555c BGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung richtet sich nach dem Informationsbedürfnis des Mieters, dem eine sachgerechte Beurteilung der geplanten Maßnahmen im Hinblick auf seine Duldungspflicht und die vertragsrechtlichen Konsequenzen ermöglicht werden soll. Dem genügt bei Maßnahmen der energetischen Sanierung eine Information über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglicht, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen und – gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe – die Energieeinsparung zu ermitteln. Diesen Anforderungen genügt die vorliegende Modernisierungsankündigung. Sie bezeichnet mit dem Einbau der Gaszentralheizung und Brennwertkessel samt Austausch des Gasherdes und Heizkörpern unter Ausbau der alten Gasleitungen die geplanten Arbeiten. Ferner wird die neue Heizungsregelung durch Thermostat angekündigt, so dass der Umfang der geplanten Arbeiten und ihre Auswirkung auf den Mietgebrauch hinreichend umrissen sind. Die „Berechnung der Energieeinsparung“ ermöglicht auch deren Ermittlung. Ob sie mit 0,08 EUR/qm, also 6,10 EUR für die Wohnung der Beklagten signifikant ist, bleibt im Rahmen der Ankündigung ohne Bedeutung. Zudem kann die Mieterin den künftigen Vorschuss für Heizung und Warmwasser mit den bislang von ihr entrichteten Kosten für die Gasversorgung vergleichen. Die noch nicht entscheidungsreife Sache war daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
III. Der Praxistipp
Die Entscheidung kann auch für die nur unwesentlich veränderte neue Fassung von § 555c BGB Geltung beanspruchen. Bemerkenswert ist der Umstand, dass der BGH es wiederholt für ausreichend hält, dass der Mieter die erforderlichen Tatsachen erst unter Inanspruchnahme sachverständiger Prüfung nachvollziehen kann. Allerdings bezieht sich dies jedesmalig nur auf die Energieeinsparung. Die restlichen Tatsachen in der Modernisierungsankündigung müssen also auch ohne Sachverständigen nachvollziehbar sein.
