Autor*in: Aus: Infobrief Mietrecht/WEG, Hrsg. Dr. Dr. Andrik Abramenko
Nov. 17, 2021

Ermittlung und maßgeblicher Zeitpunkt der ortsüblichen Miete


Ermittlung und maßgeblicher Zeitpunkt der ortsüblichen Miete

Ermittlung und maßgeblicher Zeitpunkt der ortsüblichen Miete

BGH, Beschl. v. 3.8.2021 – VIII ZR 88/20

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die Vermieterin forderte ihre Mieter unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel auf, einer Mieterhöhung von monatlich 40,70 EUR auf 414,24 EUR (5,51 EUR/qm) zuzustimmen. Der Berliner Mietspiegel weist für vergleichbare Wohnungen eine Nettokaltmietenspanne von 4,68 EUR/qm bis 5,78 EUR/qm aus. Die Mieter stimmten nur einer Mieterhöhung um 4,16 EUR zu. Der Klage auf Zustimmung zu einer Erhöhung um weitere 36,54 EUR gab das Berufungsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg, da die zugrunde liegenden Rechtsfragen geklärt sind. Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die ortsübliche Miete nicht unter Heranziehung des als Tabellenspiegels ausgestalteten und mit einer Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung versehenen Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat, sondern mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens. Es kann ein solches Gutachten auch vor einer Beweiserhebung über die Frage einholen, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Die Tatsacheninstanzen sind auch nicht verpflichtet, den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel heranzuziehen. Ebenso ist im vorliegenden Fall unschädlich, dass das Berufungsgericht bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auf den falschen Zeitpunkt abgestellt hat. Maßgeblich ist zwar nicht das Datum, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen wäre, sondern der Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Unter Einbeziehung der außerhalb der maßgeblichen Zeitspanne liegenden Mieten lag die Vergleichsmiete aber auf einem höheren arithmetischen Mittelwert als die angenommene Vergleichsmiete, so dass der Mieterin hieraus kein Nachteil erwuchs. Hierdurch wurde auch die Zahl der herangezogenen Vergleichswohnungen (13) nicht zu gering. Das hat der Senat früher erst bei vier oder sechs Vergleichswohnungen bejaht.

III. Der Praxistipp

Die Praxis der Rechtsprechung, vor Klärung der Frage, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, über die ortsübliche Miete Sachverständigenbeweis zu erheben, dürfte künftig jedenfalls in den Fällen von § 558d Abs. 1 S. 2, 3 BGB n.F. nicht mehr fortzuführen sein. Denn nach dem MsRG spricht unter den Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 S. 2, 3 BGB n.F. eine gesetzliche Vermutung für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels und somit gemäß § 558d Abs. 3 BGB für die Ortsüblichkeit der dort festgestellten Mieten. Daher wird künftig zunächst diese Vermutung zu widerlegen sein, bevor ein sonstiger Beweis über die Ortsüblichkeit einer Miete erhoben werden kann.

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